rum_02_2023

Inhaltsverzeichnis
Neuer grüner Zyklus
Unsere Immobilienfonds sind gut aufgestellt
Auf stabilem Fundament
Hinter historischen Fassaden: Paris baut um
Bewerbung für Gold
Markt honoriert Aufwind
Neustart einer Ikone
Neue EU-Richtlinie: Schreckgespenst oder Chance?
Hürdenlauf zur dezentralen Energieversorgung
Nachrichten
Städte runterkühlen
Wie KI die Immobilienwelt verändert
IoT: Überwindung der Sprachbarriere
Nachhaltige europäische Wohnstrategie
UnterverZimmer gesucht
Anziehende Märkte
Naturverbunden
Blickbeziehungen
Impressum und Kontakt

Titel Grüner Zyklus: Nachhaltigkeit bestimmt die nächste Marktphase Interview: Carsten Thiel bewertet die Chancen Offener Immobilienfonds Grafik: Offene Immobilienfonds stehen auf stabilem Fundament Paris: Stadtumbau für besseren Nutzungsmix und mehr Nachhaltigkeit Ökoquartier in Paris: Bereit für die Olympischen Sommerspiele 2024 Green Premium: Markt honoriert die grüne Wertschöpfung Real People TRIIIO in Hamburg: Teamwork für den Neustart einer Ikone Portfolio Schreckgespenst?: Neue EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz Grafik: Union Investments nachhaltige europäische Wohnstrategie Märkte Studentisches Wohnen: Wachsende Nachfrage übersteigt das Angebot Einzelhandel: Assetklasse zeigt Comeback-Qualität Konzepte Energieversorgung: Immobilien als Stromlieferanten Gebäudebegrünung: Anpassung an den Klimawandel Künstliche Intelligenz: Starke Veränderungen in der Immobilienwirtschaft IoT-Lösungen: Wie sich Sprachbarrieren überwinden lassen Naturverbunden: Biophiles Design schafft einen erlebbaren Mehrwert Weitwinkel Blickbeziehungen: Großformatige Porträts bereichern das Stadtbild Nachrichten In & Out Online & Service, Kontakt, Impressum 4 10 15 16 23 24 28 34 50 52 54 36 40 44 49 58 66 39 67 67 Auf dem Titelbild: Von der obersten Etage des Leadenhall Building in London blicken wir Richtung Westen. Das Hochhaus im Finanzdistrikt ragt 225 Meter empor und ist auch unter dem Namen Cheesegrater (englisch Käsereibe) bekannt. Sie möchten regelmäßig den Newsletter von raum und mehr erhalten? Dann freuen wir uns über Ihre Registrierung. (QR-Code zum Bestellformular) raum und mehr 02/2023 3 ; ) 2 ( r e g ä h c s g l i l h O k c i r t a P ; ) 2 ( s e g a m I y t t e G : s o t o F s e g a m m o o B i l 10 s e g a m I y t t e G / h t r o n s g n K d r a w o H i : o t o f l e t i T

Titel S p ecial I m m o s u bili e n z ykl Neuer grüner Zyklus Nach dem rasanten Zins- und Inflationsanstieg der vergangenen 18 Monate befinden sich Immobilieninvestoren aktuell in einer Preis- findungsphase. Während die Suche nach einem neuen Marktgleichgewicht andauert, steht jetzt schon fest, dass die Nachhaltigkeit künftig einer der bestimmenden Faktoren sein wird. Von Robin Pascoe Steigende Zinssätze und wirtschaftli- che Unsicherheiten haben Investoren vielfach dazu veranlasst, ihre Pläne auf Eis zu legen. So sanken in Europa die gewerblichen Immobilieninvestitionen im zweiten Quartal 2023 auf das niedrigste Niveau seit 2010, wie aus Zahlen von MSCI Real Assets hervorgeht. Das Volumen der verkauften Büroimmobilien – Europas größtes Immobiliensegment – ging um 84 Prozent auf 8,3 Milliarden Euro zurück, den niedrigsten Stand seit 2009. Die Zahl der verkauften Objekte sank dabei auf ein Allzeittief. „Weltweit und über alle Segmente hin- weg war im ersten Halbjahr ein dramati- scher Rückgang des Investitionsvolumens zu verzeichnen. Die Vorstellungen von Käufern und Verkäufern passten oft nicht zusammen“, sagt Tom Leahy, Head of EMEA Real Assets Research bei MSCI. „Es ist nach wie vor ungewiss, auf welchem Niveau sich die Zinssätze mittel- bis lang- fristig einpendeln.“ Bislang gebe es am Markt jedoch nur sehr wenig Notverkäufe, so Leahy weiter. „Finanzielle Notlagen führen oft zu einer Neubewertung. Außerdem wird es zu Refinanzierungsproblemen kommen, die systemischen Risiken im internationalen Bankensektor sind allerdings nicht so groß wie im Jahr 2007. Es könnte Jahre dauern, bis Not leidende Immobilien endlich abgestoßen werden, wenn man sich die Entwicklung nach der weltweiten Finanzkrise anschaut“, meint MSCI-Exper- te Leahy. Opportunistische Immobilieninvesto- ren wittern Chancen In einem Umfeld, in dem Fremdkapital nicht mehr quasi zum Nulltarif erhältlich ist und der risikofreie Zinssatz auf 4 Pro- zent geschnellt ist, dürften sich die New- comer im Bereich Immobilieninvestment zurückziehen. Von den neuen Rahmen- bedingungen profitieren die etablierten Akteure, von denen einige bereits recht aktiv sind. In Europa führt der Private- Equity-Riese Blackstone aus den USA im ersten Halbjahr 2023 das Käufer-Ranking von MSCI an, nachdem sein jüngster welt- weiter Immobilienfonds, Blackstone Real Estate Partners X, insgesamt 30,4 Milliar- den US-Dollar eingeworben hat. Damit wird er zum größten Immobilien- oder Private-Equity-Drawdown-Fonds über- haupt. „In den Hochkonjunkturjahren 2015 bis 2019 war es relativ einfach, Inves- titionsentscheidungen zu treﬀen“, so Damian Harrington, Head of Research Global & EMEA Capital Markets bei der Immobilienberatung Colliers. ▶ s e g a m I y t t e G / h t r o n s g n K d r a w o H i : o t o F 4 raum und mehr 02/2023

Titel Ende Juli 2023 hob die EZB den Leitzins auf 4,25 Prozent an, den höchsten Stand seit Oktober 2008. Mit dem Ziel, die Inﬂationsrate auf 2 Prozent zu begrenzen, hat sie den Zinssatz damit zum neunten Mal in Folge heraufgesetzt. Die Erhöhung um 425 Basispunkte binnen eines Jahres ist in der Geschichte der Bank einmalig. 6 raum und mehr 02/2023 KGAL Investment Management hat in diesem Jahr die Londoner Büroimmobilie 60 Gracechurch Street mit einer Gesamtmietfläche von 11.825 Quadratmetern in prominenter Lage des Bankenviertels veräußert. Käufer ist Obayashi Properties UK. „Kapital und Chancen gab es weltweit. Jetzt hat sich das Blatt komplett gewen- det. Die Marktentwicklung muss heute diﬀerenzierter gesehen werden, da die Makrofaktoren für Preisbildung und Zyklusentwicklung sich zum Teil deutlich unterscheiden.“ Die Immobilienberatung Savills rechnet im Zuge einer allmählichen Konjunktur- erholung im zweiten Halbjahr 2023 mit einem geringen Anstieg der Investiti- onstätigkeit, da sich Kreditgeber und Investoren wohl an das höhere Niveau der Zinssätze, Fremdkapitalkosten und Renditen anpassen werden. Savills prog- nostiziert für das kommende Jahr einen Anstieg der Investitionstätigkeit um 35 Prozent und ein europaweites Trans- aktionsvolumen von etwa 220 Milliarden Euro, sollte die europäische Wirtschaft wie von Volkswirten einhellig erwartet wieder in Schwung kommen. Kapital ist reichlich vorhanden: Rund 74 Prozent der circa 250 Milliarden Euro, die 2022 weltweit eingeworben wurden, sind nach Daten des europäischen Interessenver- bands Inrev noch nicht investiert worden. „Opportunistische Marktteilnehmer wie Blackstone bringen sich bereits in Stel- lung“, erklärt Lonneke Löwik, CEO von In- rev. „In Europa sowie auch weltweit wird das Kapital aber wohl nicht in erster Linie aus Nordamerika, sondern aus der Region Asien-Pazifik fließen“, so Löwik weiter. Erholung zunächst bei Industrie- immobilien erwartet Marktbeobachter sind sich einig, dass das Segment der Industrie- und Logistik- immobilien die Erholung anführen wird,

und zwar aufgrund der Erträge, nicht etwa durch eine Wertsteigerung. „Die Preise für Industrieimmobilien waren Ende 2021 beziehungsweise Anfang 2022 sehr teuer geworden, aber die steigen- den Zinssätze haben für einen Dämpfer gesorgt“, so Tom Leahy von MSCI. „Die Immobilienbranche muss sich auf höhe- re Zinsen einstellen, die letztendlich zu höheren Renditen führen.“ Gedämpft werden die negativen Auswir- kungen auf den Kapitalwert jedoch durch höhere Mieten, die im letzten Jahr um durchschnittlich 15 Prozent beziehungs- weise in den Niederlanden, Deutschland, Osteuropa und vielen anderen Märkten noch stärker zulegten, wie Luke Dawson, Head of Global and EMEA Capital Mar- kets bei Colliers, berichtet. „Mancherorts liegen die Mietsteigerungen künftig viel- leicht nur bei 5 bis 10 Prozent, dennoch wird sich der Markt der Industrie- und Logistikimmobilien als Erstes bereinigt haben und in diesem Jahr das europaweit höchste Investitionsvolumen anlocken. Die Leerstandsquote in dieser Asset- klasse liegt in Europa bei durchschnittlich 4 Prozent“, betont Dawson. „In Nordame- rika beträgt sie ebenfalls 4 und in APAC 6 Prozent.“ Büroimmobilienmarkt mit uneinheit- licher Entwicklung Konjunktur und Strukturwandel ma- chen derzeit insbesondere dem Segment Büroimmobilien zu schaﬀen. Vor allem in den USA rechnen Marktbeobachter mit einer stärkeren Zweiteilung des Markts, wobei die Leerstandsquote in Sekundär- und Tertiärlagen auf 50 Prozent anstei- gen könnte. Viele Arbeitgeber wie etwa Banken, Anwaltskanzleien und Tech- Unternehmen tun sich nach der Pandemie schwer damit, ihre Mitarbeitenden wieder ins Büro zu bekommen. Das Ergebnis: ungenutzte, modernisierungsbedürftige Büroflächen. Europa und Asien verzeichnen hingegen noch vergleichsweise stabile Vermietungs- quoten, auch wenn die Entwicklung in den einzelnen Märkten und Teilmärkten recht unterschiedlich verläuft. Dies gilt besonders für die Bestlagen in Metropo- len wie Mailand, wo Union Investment kürzlich ein nachhaltiges Sanierungs- projekt erworben hat. Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa, bezeichnete es als „das ideale Erst- investment für unseren antizyklischen Eintritt in den Mailänder Büromarkt“. Nach Abschluss der Sanierung im vierten Quartal 2023 wird das Gebäude für eine Laufzeit von zwölf Jahren an den neu- en Mieter Bottega Veneta übergeben, der zum Luxusgüterkonzern Kering ▶ Union Investment betrat 2023 mit einem Ankauf in Mailand erstmals den italienischen Büroimmobilienmarkt und sicherte sich das Büro- haus Piazza San Fedele 1-3 im historischen Zentrum der Metropole. raum und mehr 02/2023 7 R G S a m o C i ; G K . o C & H b m G L A G K : s o t o F

Titel „Finanzielle Not lagen füh- ren oft zu einer Neubewertung. Außerdem wird es zu Refi nanzie- rungsproblemen kommen.“ Tom Leahy, Head of EMEA Real Assets Research, MSCI gehört. Das Objekt liegt direkt neben der Galleria Vittorio Emanuele II im histo- rischen Geschäfts zentrum von Mailand und in unmittelbarer Nähe des Doms und der Mailänder Scala. Union Investment erwarb das Projekt „oﬀ market“ von einem Immobilienfonds des italienischen Investors und Entwicklers Coima. Einzelhandelsimmobilien wieder im Fokus der Investoren Während Teile des Büroimmobilienmarkts einer ungewissen Zukunft entgegenbli- cken, scheint das Segment der Einzelhan- delsimmobilien die Flaute überwunden zu haben. Teilbereiche wie Fachmarktzentren und lebensmittelgeankerte Objekte wei- sen nach wie vor eine gute Performance auf, was auch der MSCI-Experte bestätigt: „Wir beobachten in diesem Segment eine recht starke Investitionstätigkeit, vor allem in UK, wo die Renditekorrektur bereits erfolgt ist.“ „In allen Regionen weltweit tragen höhere Renditen im ak- tuellen Zinsumfeld dazu bei, dass stärker in Einzelhandelsimmobilien investiert wird“, stellt Damian Harrington von Colliers fest. „Das gilt vor allem für den noch nicht gesättigten asiatischen Markt, während es in Europa und Nordamerika weiterhin zu Korrekturen kommt. Bei den High-Street-Immobilien ist das Bild unein- heitlich, das Luxussegment entwickelt sich aber weiterhin überdurchschnittlich.“ Neugewichtung der Assetklassen Büro- und Einzelhandelsimmobilien sind traditionell die Hauptstützen von Immo- bilienportfolios. Doch in den letzten zehn Jahren hat sich der Schwerpunkt stärker auf andere Assetklassen wie Industrie & Lo- gistik und Wohnen verlagert. Die heutigen Portfolios sind somit ausgeglichener. Dazu Lydia Brissy, European Research Director bei Savills: „Diese Verlagerung spiegelt die tatsächlichen Bedürfnisse der Gesell- schaft wider. In den einzelnen Assetklassen ist zudem die Liquidität gestiegen, die ) 2 ( R P ; T A L A V N A O Y | High-Street-Immobilien entwickeln sich nach Einschätzung von Experten weiterhin überdurchschnittlich. In Paris etwa residiert das Luxuslabel Louis Vuitton in den Champs-Élysées. Im Februar fand hier eine Kunstaktion statt. 8 raum und mehr 02/2023 i l l a e r u t c i p : s o t o F A P E / e c n a

Transaktionsvolumen in Europa nach Immobilientypen im ersten Halbjahr 2023 Investitionsvolumen in Hotelimmobilien nach Ländern im ersten Halbjahr eines Jahres Transaktionsvolumen in Mrd. Euro Veränderung gegen- über H1/2022 H1/2023 H1/2022 Durchschnitt H1/2015–H1/2019 Büro 20,4 –64 % –64 % Einzelhandel Wohnen 14,2 14,0 –50 % –50 % –62 % –62 % Deutsch- land Groß- britannien Gewerbe 13,4 –65 % –65 % Spanien Hotel 5,9 Entwicklungs- grundstücke 4,1 Pflege- immobilien 2,7 –16 % –16 % –61 % –61 % –34 % –34 % Frankreich Rest Europa 0 5 10 15 20 Quelle: MSCI, Capital Trends Europa, 2023 Mrd. € 25 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Mrd. € 3,5 Das Akquisitionsvolumen ging in allen wich- tigen Immobilientypen zurück – der Hotel- sektor verzeichnete das geringste Minus. Die Reisetätigkeit hat wieder deutlich zugenommen, was sich auch in den Hotelinvestments widerspiegelt. Diversifi zierung mindert gleichzeitig die Risiken.“ Eigenkapitalstarke Investoren wie Union Investment sind nach Meinung von CIO Martin J. Brühl bestens aufgestellt, um von den Marktveränderungen zu profi tie- ren: „Unser Immobiliengeschäft ist auch nach der Zinswende weiter gewachsen und wir haben gezielt in die systematische Diversifi zierung und Widerstandsfähigkeit unseres Portfolios investiert, mit einem klaren Fokus auf die Qualität und nach- haltige Ertragskraft unserer Assets.“ Das Heben des enormen Potenzials im Bestand habe aber zunächst Priorität, erläutert er: „Wir wollen unser Pulver trocken halten, um unser Ankaufsvolumen zum richtigen Zeitpunkt gezielt zu erhöhen.“ Nachhaltige Investitionen in Bestände sind das neue Normal Nach Auﬀ assung von Tom Leahy wird es vereinzelt Gelegenheiten zur Umnutzung von ineﬃ zienten und veralteten Büro- und Einzelhandelsimmobilien geben. Aber er weist zugleich auf die vielen planeri- schen und technischen Hürden sowie auf die hohen Kosten hin. Bisher seien nur sehr wenige Bürogebäude umgewandelt worden. Dieser Weg sei kein Allheilmittel. Gleiches gelte für Einzelhandelsobjekte. Zugleich wächst aber die Erkenntnis, dass die Weiterverwendung von Bestandsge- bäuden die umweltfreundlichste Lösung darstellt. Fazit Leahy: „Der Trend geht zum Abriss und zur Wiederverwendung der Baustoﬀ e, in denen bereits CO2 gebun- den ist, um dann ein umweltfreund liches Gebäude zu errichten.“ Während sich die Investoren auf das gestiegene Zinsumfeld einstellen, sehen sich viele mit der neuen Notwendigkeit konfrontiert, die CO2-Bilanz ihres Gebäu- debestands zu verbessern. ESG- Faktoren sind schon seit Einführung der EU-Taxo- nomie 2020 in ganz Europa ein wichtiges Thema. Mit der Verordnung hat die EU ein System zur Klassifi zierung von nachhal- tigen Wirtschaftsaktivitäten geschaﬀ en. Dazu Inrev-CEO Lonneke Löwik: „Die fest- gelegten Kriterien und auch die EU-Oﬀ en- legungsverordnung bieten europäischen Managern Orientierung für ihre Inves- tmententscheidungen. Europa ist nach wie vor führend, was den ökologischen Wandel im Immobilienbereich angeht. Aber die USA und Asien könnten schon bald mit durchgreifenden regulatorischen Maßnahmen nachziehen.“ „In Europa sowie auch weltweit wird das Kapital aber wohl nicht in erster Linie aus Nordamerika, sondern aus der Region Asien- Pazifi k ﬂ ießen.“ Lonneke Löwik, CEO Inrev raum und mehr 02/2023 9

S p ecial I m m o s u bili e n z ykl Carsten Thiel, Leiter Fondsmanagement Oﬀene Immobilien-Publikumsfonds bei Union Investment, über die Chancen der Assetklasse in herausfordernden Zeiten. Interview von Christian Hunziker, Fotos von Patrick Ohligschläger Herr Thiel, wie wirkt sich die Zinswende auf die Offenen Immobilienfonds aus? Für Fondsmanager sind steigende Zinsen ein ganz normaler zyklischer Eﬀekt, den wir allerdings lange nicht erlebt haben. Die Zinswende führt zur Herausbildung eines neuen Marktniveaus. Denn aufgrund der steigenden Finanzierungskosten hat sich die Nachfrage nach Immobilien deut- lich reduziert und Eigenkapitalinvestoren fordern eine höhere Anfangsrendite, was zu fallenden Kaufpreisen führt. Erst wenn sich das Zinsniveau stabilisiert hat, ist mit einer Belebung der Transaktionsmärkte zu rechnen. Sehen Sie Veränderungen bei den Mittelzuflüssen Ihrer Offenen Fonds? Den Publikumsfonds fließen tatsächlich weniger Mittel zu als vor der Zinswende. Wir verzeichnen jedoch weiterhin einen positiven Nettomittelabsatz. Wir stellen uns für die nächsten zwölf Monate auf einen stärkeren Wettbewerb mit zinstra- genden Produkten ein, die aktuell eine höhere Performance erreichen und ein kurzfristig ähnliches Risikoprofil haben. Von Vorteil ist in der derzeitigen Phase, dass wir in den Publikumsfonds ein relativ hohes Sparplanvolumen haben. Außer- dem haben wir von der Kontingentierung auf ein Ampelsystem umgestellt. Damit sind alle unsere Produkte gleichzeitig für die Anleger geöﬀnet. Und wie sieht der Mittelzufluss speziell beim institutionellen Kapital aus? Im institutionellen Bereich ist es im Mo- ment besonders herausfordernd, frisches Kapital für die Oﬀenen Immobilienfonds zu gewinnen. Hohes Investoreninteresse lässt sich bei Club Deals beobachten, die in neue Projekte investieren, während ▶ raum und mehr 02/2023 11

Titel sich die Bestandsfonds in dieser Phase etwas schwerer tun. Wollen Anleger umschichten und wie beurteilen Sie die Rückgabebegehren? Bei den institutionellen Publikumsfonds gibt es Kunden, die ihr Geld mit einer zwölfmonatigen Kündigungsfrist abzie- hen wollen. Das können wir aber sehr gut steuern, da unsere institutionellen Publi- kumsfonds über eine breite Kundenbasis verfügen und beispielsweise viele genos- „Wenn sich die Marktteilnehmer wieder auf ein Preisgefüge verständigt haben, werden wir interessante Ankaufsmöglichkeiten sehen.“ senschaftliche Banken zu ihren Investoren zählen. Grundsätzlich sind sich unsere Investoren bewusst, dass ein Oﬀener Im- mobilienfonds ein mittel- bis langfristiges Investment ist, mit einer relativ geringen Liquiditätsquote gemanagt wird und des- halb in der Fungibilität eingeschränkt ist. Haben sich die Mindesthaltedauer und die Kündigungsfrist bewährt? Der Regulator hat mit dem Kapitalanlage- gesetzbuch (KAGB) vor zehn Jahren genau das richtige Instrumentarium bereitgestellt. Dadurch ist es gelungen, die Liquiditätsinkongruenz zu entzerren und die Planbarkeit von Rückgaben zu erhöhen. Der Anteil unserer Altanleger, die vor Inkrafttreten des KAGB im Jahr 2013 investiert haben, liegt bei 20 bis 25 Prozent. 75 bis 80 Prozent der Anlagen fallen also unter die neuen Regelungen, was hohe Stabilität in die Fonds bringt. Eine kluge Entscheidung war aber auch, dass wir bei den Oﬀenen Immobilien- fonds frühzeitig eine Trennung zwischen privatem und institutionellem Kapital vorgenommen haben, indem wir 2004 den UniInstitutional European Real Estate aufgelegt haben. Erwarten Sie jetzt eine Neubewertung Ihrer Fondsimmobilien? Wir sehen keine Gründe für größere Bewertungsanpassungen. Das gesplittete Ertragswertverfahren, das wir anwenden, reagiert eher langsam auf Veränderungen am Markt. Dabei gibt es zwei Seiten: den Rohertrag, also die Ertragsseite, und den Liegenschaftszins, der von Sachverständi- gen angesetzt wird. Von der Ertragsseite her haben wir ein stabiles Umfeld, da wir einen sehr geringen Leerstand, im Bestand positiv wirkende Mietsicherungs- klauseln und keinen Druck auf die Mieten haben. Dadurch können wir die höheren Kapitalisierungszinsen weitgehend kom- pensieren. Welche Herausforderungen sehen Sie im Bürosektor, vor allem in den USA? Wir stellen weiterhin eine große Nach- frage nach unseren Büroflächen fest. Dabei kommt uns zugute, dass sich unsere Objekte in guten und sehr guten Lagen befinden. Wir halten unsere Bestände attraktiv, indem wir den Nutzern über neue Flächenkonzepte und nachhaltige Flächenstrukturen gute Angebote machen. Was das Portfolio in den USA angeht, so triﬀt es zu, dass dort die Nachfrage nachgelassen hat. Dieser Heraus forderung begegnen wir mit einem professionellen Asset Manage- ment. Außerdem haben wir in den USA unser Portfolio breiter aufgestellt, indem wir Investitionen in den Segmenten Multifamily, lebensmittelgeankerter Ein- zelhandel und Hotel getätigt haben. Das gilt übrigens für alle Märkte: Aktives Asset Management, Fokus auf den Be- stand und Transformation von Immo- ▶ 12 raum und mehr 02/2023

Titel Offene Immobilien fonds haben sich auch in Krisen zeiten bewährt. Für Carsten Thiel sind sie eine stabile Sachwertanlage in privaten und institutionellen Portfolios. bilien gewinnen ebenso an Bedeutung wie die Bespielung neuer Assetklassen, beispielsweise Logistik, Ferienhotels und europäische Wohnimmobilien. Diese Kalibrierung unserer Investitionsstrategie erhöht die Stabilität unserer Fonds weiter. Rechnen Sie mit baldigen Chancen auf der Ankaufsseite? Wenn sich die Marktteilnehmer wieder auf ein Preisgefüge verständigt haben, dann werden wir interessante Ankaufs- möglichkeiten sehen. Wir schauen uns nach wie vor Transaktionen an und prüfen, ob das neue Preisniveau schon erreicht ist. Im Zweifel verzichten wir aber besser auf den einen oder anderen Deal. Voraussichtlich etwa Mitte 2024 dürf- ten wir wieder funktionierende Märkte haben. Sind Ihre Fonds auch heute noch eine gute Anlagemöglichkeit? 14 raum und mehr 02/2023 Durch eine Teilfreistellung nach Steuern ist der Oﬀene Immobilienfonds auf der Renditeseite durchaus in Schlagdistanz zu den derzeit starken zinstragenden Produkten. Hinzu kommt: Oﬀene Immo- bilienfonds haben sich auch in allen Krisen sehr gut geschlagen. Sie sind der „Wir sehen keine Gründe für größere Bewer- tungsanpassungen. Die höheren Kapitalisierungs- zinsen können wir weitgehend kompensieren.“ Fels in der Brandung, da sie eine gerin- ge Korrelation zum Kapitalmarkt und eine niedrige Volatilität aufweisen. Sie trotzen Inflation und Marktschwankun- gen, bieten stetige Ausschüttungen und sind damit seit Jahrzehnten eine stabile Sachwertsäule in privaten und institutio- nellen Portfolios.

Auf stabilem Fundament 1959 ist der erste Oﬀene Immobilienfonds in Deutschland aufgelegt worden. Seither hat die Fondsgattung immer wieder bewiesen, dass sie ein stabilisierender Faktor für den Vermögensaufbau ist. Von Christian Hunziker und Lena Teuber (Grafik) Zum 30. Juni 2023 betrug das Nettovermögen der mehr als 60 Oﬀenen Immobilien-Pu- blikumsfonds in Deutschland nach BVI-Angaben rund 132,3 Milliarden Euro, das Nettomittelaufkommen lag im ersten Halbjahr 2023 bei rund 1,1 Milliarden Euro. 1,1 Mrd. € 132,3 Mrd. € Durchschnittliche Vermietungsquote von 27 Offenen ImmobilienPublikumsfonds, in Prozent 100 % 98 94,2 96 94 92 90 95,4 96,0 93,5 95,5 94,1 92,6 94,1 92,9 91,8 92,8 91,9 94,3 94,1 93,8 Durchschnittliche Vermietungsquote im Bürosekter*, in Prozent Niederlande Großbritannien Deutschland Europa (Rest) Frankreich USA 98,5 % 97,6 % 94,6 % 93,9 % 91,5 % 91,0 % 0 20 40 60 80 100 * Stichtag: 31.12.2022, Detailinformationen von 20 Oﬀenen Immobilien-Publikumsfonds 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023* * Stand: jeweils aktuellste Veröﬀentlichung der KVGen zum 30.04.2023 Die Vermietungsquote hat einen großen Einﬂuss auf die Fondsperformance und ist für die Ratingagentur Scope eine der bedeutendsten Kennzahlen zur Bewertung von Oﬀenen Immobilienfonds. Aufgrund der natürlichen Mieterﬂuktuation werden 98 Prozent als Vollvermietung angesehen. Im Bürosektor, dem häuﬁgsten Objekttyp in Oﬀenen Immobilien-Publikumsfonds, zeigt die Scope-Analyse regionale Unterschiede im Vermietungserfolg. In den Niederlanden sind die Büroﬂächen nahezu vollvermietet, während in den USA die Vermietungsquote bei 91 Prozent liegt. Professionelles Immobilien- und Fondsmanagement Geringe Schwankungen Indirekte Immobilienanlage Stabile Erträge Wertsteigerung schützt reale Werte Quellen: Scope Fund Analysis, 6. Juni 2023; BVI, 30. Juni 2023 Sicherheit durch Mindesthaltefrist und Rückgabefrist Geringes Risiko raum und mehr 02/2023 15

S p ecial I m m o s u bili e n z ykl Hinter historischen Fassaden: Paris baut um Die französische Hauptstadt steckt mitten in den Vorbereitungen für die Olympischen Sommerspiele 2024. Die Pläne der Stadt für einen besseren Nutzungsmix und eine nachhaltigere Gestaltung des urbanen Raums haben auch Auswirkungen auf den Markt für Büroimmobilien. Von Sara Seddon Kilbinger Repräsentative Büroimmobilien in zentralen Lagen locken nach wie vor europaweit die Investoren an. In Paris wird jetzt ein neues städtebauliches Gesamtkonzept das Gesicht der Stadt verändern. „Der PLU bioclimatique, der neue, auf Umwelt- und Klimaschutz ausgerichtete Bebauungsplan, der zurzeit öﬀentlich be- raten wird und 2025 in Kraft treten soll, ist ein entscheidender Game changer“, erklärt Martin Schellein, Leiter Investment Ma- nagement Europa bei Union Investment. „Der Stadtrat von Paris will die ökologische Transformation der französischen Haupt- stadt vorantreiben und in zentralen Lagen mehr bezahlbaren Wohnraum schaﬀen. Zugunsten eines besseren Nutzungsmix werden Büroflächen weichen müssen“, sagt der Experte. Laut aktuellem Entwurf müssen dem- nach bei Neubauten und Sanierungen von Büroimmobilien mit einer Fläche von mehr als 5.000 Quadratmetern mindes- tens 10 Prozent Wohnflächen vorgese- hen werden. „Ferner sollen annähernd 1.000 Gewerbeimmobilien im Pariser CBD teilweise in Wohnraum umgewandelt werden. Aufgrund der Mietpreisregulie- rung in Paris wirkt sich dies im Vergleich zur Büronutzung negativ auf den Kapital- wert der entsprechenden Flächen aus“, so Schellein weiter. Mehr bezahlbarer Wohnraum könnte das Büroflächenangebot einschränken Für die Bewohner der Stadt sind dies zweifellos gute Nachrichten. Investoren hingegen bereitet diese Entwicklung verständlicherweise Sorge: „Investoren müssen die Einbußen durch noch höhere Mieten und Kapitalwerte bei den verblei- benden Büroflächen ausgleichen“, warnt Schellein. „Die Nutzernachfrage konzen- triert sich derzeit sehr stark auf zentral gelegene Büroimmobilien im Pariser CBD. Daher dürfte die Umsetzung des PLU bioclimatique das Verhältnis von Angebot und Nachfrage empfindlich stören und die Büromieten nach oben treiben.“ „Es ist für Investoren ein insgesamt schwieriges Marktumfeld. Wer sich aber strategisch gut aufstellt, wird an diesem äußerst begehrten Markt weiterhin ▶ s e g a m I y t t e G / i z i r t a P o e L : o t o F raum und mehr 02/2023 17

Titel „Der vom Pariser Stadtrat be- schlossene PLU bioclimatique hat erhebliche Auswirkungen auf den Markt. Vermieter müs- sen vor allem im Westen der Stadt mit deutlichen Einschränkungen rechnen.“ David Bourla, Chefvolkswirt und Leiter Research, Knight Frank, Paris 18 raum und mehr 02/2023 Erfolg haben“, so die Überzeugung von Martin Schellein. David Bourla, Partner, Chefvolkswirt und Leiter Research bei Knight Frank in Paris, stimmt dem zu: „Der vom Pariser Stadtrat beschlossene PLU bioclimatique hat erhebliche Auswirkun- gen auf den Markt. Vermieter müssen vor allem im Westen der Stadt mit deutlichen Einschränkungen rechnen. Der politisch gewollte Nutzungsmix bringt viele Unsi- cherheiten mit sich. Investoren könnten künftig auf Projekte verzichten, bei denen 10 Prozent Wohnfl ächen integriert wer- den müssen. Durch die Kombination aus der Umnutzung bestehender Bürofl ächen und Zurückhaltung bei Sanierungspro- jekten wird das Angebot an Grade-A- Bürofl ächen knapper.“ Nach Angaben von Knight Frank lag das Transaktionsvolumen am Pariser Büroim- mobilienmarkt im ersten Halbjahr 2023 bei 2,7 Millionen Euro und damit nur halb so hoch wie im Vorjahreszeitraum. Das Transaktionsvolumen aller Assetklassen betrug in der französischen Hauptstadt im letzten Jahr 27 Milliarden Euro. „In diesem Jahr wird der Wert schätzungs- weise zwischen 12 und 15 Milliarden Euro liegen. Davon werden voraussichtlich 5 bis 6 Milliarden Euro auf Bürogebäu- de entfallen“, meint Bourla. „Das dritte Quartal wird wohl noch ruhiger verlaufen. Zahlreiche geplante Deals sind aufgrund der unterschiedlichen Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern bereits ge- platzt. Aber Mitte 2024 könnte es wieder aufwärtsgehen.“ Investoren justieren Strategie nach Ob- jektgröße, Kaufpreis und Finanzierung Dabei entfallen die meisten Investments auf das CBD, laut Delphine Mahé, Leite- rin Market Research bei JLL in Paris: „Am ehesten von Investment Committees für den Ankauf empfohlen werden sehr hochwertige Objekte im CBD, die das Portfolio aufwerten, aber nicht zu teuer sind. Ab einem Kaufpreis von 150 Millio- nen Euro wird es mit der Finanzierung nämlich schwierig.“ Die steigenden Finanzierungskosten führen dazu, dass viele Investoren ihre Strategie anpassen. Delphine Mahé: „Büroimmobilien im CBD zu Kaufpreisen unter 50 Millionen Euro sind derzeit am stärksten nachgefragt und machen 74 Prozent der Transaktio- nen aus. Dem Markt fehlt es zurzeit an Dynamik. Eigentümer halten ihre Objekte lieber im Bestand und investieren in die Verbesserung der Umweltverträglichkeit. Mit einer Markterholung ist frühestens 2024 zu rechnen, sofern sich bis dahin die Zinsentwicklung stabilisiert. Dann besteht auch in Bezug auf die potenziellen Markt- werte mehr Klarheit.“ Diese Meinung teilt auch Union Invest- ment- Experte Schellein: „Für größere Losgrößen ist nicht genügend Liquidität vorhanden. Es sind schon einige Trans- aktionen mit Volumen von mehr als 200 Millionen Euro gescheitert, weil der Zielpreis nicht erreicht wurde.“ Zugleich weist er auf einige größere Deals aus dem ersten Halbjahr 2023 hin. Unter anderem erwarben die Luxusgüteranbieter Kering und LVMH gemischt genutzte Objekte zur Eigennutzung. „Das durchschnittliche Transaktionsvolumen ist allerdings ge- sunken und liegt nun zwischen 50 und ▶ ) 2 ( e g a m I e r t u A ’ L ; ) 2 ( e d a b b A é v r e H i ; R P : s o t o F

Titel „Büroimmobilien im CBD zu Kauf- preisen unter 50 Millionen Euro sind derzeit am stärksten nachge- fragt und machen 74 Prozent der Transaktionen aus.“ Delphine Mahé, Leiterin Market Research, JLL, Paris 100 Millionen Euro, wobei vor allem Versi- cherungen und Pensionskassen gezielt zugreifen“, fügt er hinzu. Die Investitionen gingen bei Losgrößen von unter 50 Millionen Euro um 26 Pro- zent und bei Losgrößen von 50 bis 100 Millionen Euro um 36 Prozent zurück. Die meisten Transaktionen dieser mitt- leren Größenordnung wurden in Paris verzeichnet, wie etwa das Sale-and-lease- Back des Objekts 10 Rue Roquépine zwi- schen Banque Delubac & Cie und Oreima. „Investoren und Mieter suchen in Paris nach umweltfreundlichen, sehr energie- eﬃ zienten Gebäuden. Diese sind aber am Markt rar“, erklärt David Bourla. „In den Vororten ist die Lage besonders schwierig, vor allem im Norden und Osten, wo die Viertel zum Teil verrufen sind und eine gute Verkehrsanbindung fehlt.“ Union Investment baut hochwertige Büros hinter historischen Fassaden Seit Anfang 2021 hat Union Investment in Paris vier Immobilien im Gesamtwert von mehr als 400 Millionen Euro angekauft, drei im CBD sowie eine im 11. Arrondisse- ment. Den Markteintritt in Lyon vollzog Union Investment im vergangenen Jahr mit dem Erwerb eines projektierten Bü- rogebäudes im Geschäftsviertel Part-Dieu für 100 Millionen Euro. In Paris hat das Unternehmen hauptsächlich im Value- add-Segment in leer stehende Objekte oder Objekte mit kurzen Mietvertrags- restlaufzeiten investiert, um hinter den historischen Fassaden nachhaltige, hoch- wertige Bürofl ächen entstehen zu lassen. Auch historische Gebäude können nach der Sanierung ein EPC-Rating der Stufe B erreichen. Dazu Martin Schellein: „Wir streben die Klimaneutralität unseres Portfolios bis 2050 an. Daher investieren wir in großem Umfang in unseren Immo- bilienbestand.“ So hat Union Investment kürzlich das zweitgrößte Business Center im Portfolio, das Centre d’Aﬀ aires Paris Victoire im 9. Arrondissement, für 46 Mil- lionen Euro modernisiert. Die Bürofl ächen sind größtenteils an die Bankengruppe CIC vermietet. Aktuell investiert Union Investment mehr als 90 Millionen Euro in die Sanierung von drei Büroimmobilien in Paris, die anschließend zu Spitzenpreisen vermietet werden sollen. Union Investment wird sich weiterhin in den Pariser Toplagen, beispielsweise in den Geschäftszentren Etoile und Opéra, sowie in aufstrebenden Lagen engagie- Büroflächenumsatz im Großraum Paris Mietentwicklung (in €/m2/Jahr) (in Tsd. Quadratmeter) Pariser CBD nach Jahren Q1 Q2 Q3 Q4 Spitzenmiete Durchschnittsmiete Neubau/saniert Durchschnittsmiete Bestand 1.000 € 900 800 700 600 500 Quelle: JLL/Immostat, 30. Juni 2023 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 2019 2020 2021 2022 2023 2019 2020 2021 2022 2023 In den letzten drei Monaten wurden in der Region lediglich 421.000 Quadratmeter Büro flächen umgesetzt, womit das Volumen seit Jahresbeginn 2023 bei 816.200 Quadratmeter liegt (–22 % gegenüber dem Vorjahr). Zur Jahresmitte 2023 liegt die Spitzenmiete im CBD weiterhin stabil bei 950 Euro pro Quadratmeter und Jahr mit Spitzenwerten von über 1.000 Euro. Zum Vergleich: In La Défense liegt die Spitzenmiete jetzt bei 580 Euro pro Quadratmeter und Jahr. 20 raum und mehr 02/2023

l i e t n Z n a b r U / t n e m t s e v n I i n o n U ; t n e m t s e v n I i n o n U ; L L J : s o t o F ren. Im 11. Arrondissement, das noch kein etablierter Bürostandort ist, erwarb Union Investment kürzlich ein Objekt, das langfristig an das Institut français vorvermietet ist, wobei hier ein deutlicher Anstieg des Mietniveaus zu erwarten ist. Starke Nachfrage im CBD treibt Spitzen- mieten in nie da gewesene Höhen „Die Leerstandsquote im CBD der franzö- sischen Hauptstadt liegt bei etwa 2 Pro- zent, in der Region Île-de-France beträgt sie 8 Prozent. Die Mieten in den dortigen Randlagen entwickeln sich seitwärts, es werden verstärkt Mieteranreize geboten“, stellt Martin Schellein fest. „Gleichzeitig sind die Spitzenmieten im CBD im Jahres- vergleich um mehr als 5 Prozent gestie- gen und haben inzwischen stellenweise ein Niveau von mehr als 1.000 Euro pro Quadratmeter und Jahr erreicht. Dabei wird sich die Mietpreisschere zwischen A- und B-Lagen weiter öﬀ nen.“ Die starke Nachfrage nach Spitzenobjek- ten im CBD treibt die Mieten in nie da gewesene Höhen: Sie übersteigen nach Angaben von JLL inzwischen 950 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Bei Gebraucht- immobilien liegt der Wert bei 432 Euro pro Quadratmeter und Jahr und im Neu- bausegment bei durchschnittlich 426 Euro pro Quadratmeter und Jahr (siehe Grafi k). „Einige Unternehmen, die sich fl ächen- mäßig verkleinern wollen, nutzen die Gelegenheit, um aus den Vororten in die Innenstadt zu ziehen. Die Mieten sind zwar höher, aber die Firmen gewinnen dort leichter neue Mitarbeitende“, erklärt David Bourla. „Langfristig ist angesichts der schwierigen Wirtschaftslage wohl mit einer leichten Absenkung des Miet- niveaus im CBD zu rechnen“, so David Bourla weiter. Generell neigen die Mieter in diesen Zeiten zur Vorsicht: „Aufgrund der steigenden Kosten ziehen seit Jahresan- fang weniger Unternehmen um“, erklärt Delphine Mahé. Nach Angaben von JLL betrug der Bürofl ächenumsatz in den ersten fünf Monaten des laufenden Jahres in Paris 600.000 Quadratmeter. Die Mieten liegen derzeit auf einem neuen Höchststand. Aufgrund der Infl ation und von der EZB vorgenommenen Zinserhö- hungen werden vielerorts diesbezüglich Gespräche geführt. Unklar ist aber, wie ▶ Im November 2023 stellt Union Invest- ment im trendigen 11. Arrondissement von Paris eine auf den neuesten Marktstandard gebrachte Büroim- mobilie fertig. Die Adresse 40-42 Rue de la Folie Regnault hat sich das Institut français bereits als Mieter gesichert. „Generell lässt die Nachfrage am Mietmarkt nach. Trotzdem müs- sen Mieter, die sich Topobjekte sichern wollen, frühzeitig aktiv werden.“ Martin Schellein, Leiter Investment Management Europa, Union Investment raum und mehr 02/2023 21

Titel ) 2 ( s e g a m I y t t e G ; t n e m t s e v n I i n o n U : s o t o F 59 Boulevard Haussmann: Das im Jahr 1927 in Paris erbaute Gebäude hat eine Mietfläche von rund 10.800 Qua dratmetern. Zwischen 2009 und 2020 wurde die Büroimmobilie um fassend saniert und 2021 von Union Investment für den UniImmo:Deutsch land erworben. stark das Mietniveau sinken wird. „Der Markt ist zwiegespalten: In Paris ist die Nachfrage nach Büroflächen sehr stark, in der umliegenden Region dagegen nicht, wobei das knappe Angebot in der Stadt auf das Umland belebend wirken könnte“, so die Expertin von JLL. Bei den besten Objekten fragen Mieter teilweise jetzt schon an. Martin Schellein erklärt: „Wir sehen einen großen Unter- schied in der Nachfrage nach Top- und Sekundärobjekten. Die Mieter suchen kleinere, aber hochwertigere Flächen in zentralen Lagen mit guter Verkehrsan- bindung.“ Die Pariser Innenstadt entwi- ckelt sich somit deutlich stärker als die Randlagen. „Generell lässt die Nachfrage am Mietmarkt nach. Trotzdem müssen Mieter, die sich Topobjekte sichern wol- len, frühzeitig aktiv werden. Für unsere zuletzt erworbenen Büroimmobilien gibt es schon jetzt Interessenten, obwohl die Sanierung noch aussteht“, sagt Schellein. Büroflächenumsatz sank gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 22 Prozent Im ersten Halbjahr 2023 betrug der Büroflächenumsatz im Großraum Paris nach Angaben von JLL 816.200 Qua- dratmeter. Er lag damit 22 Prozent unter 22 raum und mehr 02/2023 dem Vorjahreszeitraum. Der Nachfrage- rückgang war in allen Marktsegmenten spürbar. Bei mittelgroßen Flächen betrug er 17 Prozent, bei kleinen Flächen 15 Pro- zent und bei großen Flächen 34 Prozent. Für den Projektentwicklungsmarkt bleibt das nicht ohne Folgen: Nach Angaben von JLL werden in diesem Jahr in Paris voraussichtlich lediglich 700.000 Qua- dratmeter an Bürofläche fertiggestellt. 2021 lag der Wert noch bei 1,2 Millionen Quadratmeter. Für Union Investment bleibt Paris der wichtigste Auslandsinvestitionsstandort, wenn es um den Ausbau des bestehen- den Portfolios und die Expansion in weitere Assetklassen, insbesondere in Wohn immobilien, geht. Das Unterneh- men hat in den letzten Jahren speziell die Wohn immobilienmärkte der Pariser Vororte Boulogne-Billancourt, Issy-les- Mouli neaux, Neuilly und Levallois-Perret eingehend analysiert. „Im Bereich Wohnimmobilien konzentrie- ren wir uns auf Neubauten und Projekte, die unsere Umweltanforderungen bereits erfüllen und keine weiteren Investitio- nen erfordern“, sagt Martin Schellein von Union Investment.

Bewerbung für Gold Paris erlebt im Vorfeld der Olympischen Sommerspiele 2024 einen wahren Bauboom. Auf einer 54 Hektar großen Industriebrache entsteht das neue Ökoquartier Clichy-Batignolles, das in Bezug auf Klimaschutz und Biodiversität höchste Anforderungen erfüllt. Von Sara Seddon Kilbinger Das neue Ökoquartier wird auf einem ehemaligen SNCF-Bahn- gelände im Norden des Stadtteils Batignolles im 17. Arrondissement errich- tet. Es ist ein Vorzeigeprojekt für nachhal- tiges, umweltfreundliches, klimaneutrales und energieeﬃzientes Bauen und richtet den Fokus zudem auf biologische Vielfalt, eine wassersensitive Stadtentwicklung und intelligentes Abfallmanagement. Insgesamt werden in dem Viertel 200.000 Quadratmeter Wohnfläche ge- schaﬀen, davon die Hälfte Sozialwohnun- gen, 30 Prozent Eigentumswohnungen und 20 Prozent Mietwohnungen. Darü- ber hinaus sind 105.210 Quadratmeter Bürofläche, 28.000 Quadratmeter öﬀent- liche Einrichtungen und 25.000 Quadrat- meter für den Einzelhandel vorgesehen. Im Herzen des Quartiers befindet sich der 40.000 Quadratmeter große Martin- Luther-King-Park. Im Norden des Areals, wo der emblematische Justizpalast des Architekten Renzo Piano 160 Meter in die Höhe ragt, ist ein neuer öﬀentlicher Verkehrsknotenpunkt entstanden. Städtebauliches Projekt startete 2001 und wird Ende 2023 abgeschlossen sein Das Viertel wurde 2016 durch das Minis- terium für Wohnungsbau und nachhalti- ges Wohnen als Ökoquartier zertifiziert und bei den internationalen Green City Solutions Awards mit dem Sustainable City Grand Prize ausgezeichnet. Zudem wurde hier das erste intelligente Strom- netz in Paris mit Mitteln der Europäischen Union gefördert. Mit den Planungen für das Ökoquartier Clichy-Batignolles wurde 2001 begonnen, wobei mit Blick auf die Bewerbung für die Olympischen Spiele 2012 das Olympische Dorf bereits einbe- zogen wurde. „Die Büromieten von rund 330 Euro pro Quadratmeter und Jahr sind hier deutlich erschwinglicher als im Stadtzentrum, wo sie bei 950 Euro liegen“, so Delphine Mahé von JLL. Der nahe gelegene Vorort Saint-Denis ist die zen- trale Austragungsstätte der Olympischen Spiele 2024. Von dort aus ist das Stadt- zentrum von Paris mit dem Zug in nur circa 20 Minuten zu erreichen. Seit 2017 fährt die Straßenbahnlinie T3b ab Porte d’Asnières in Richtung Saint-Denis und die Streckenverlängerung der Metrolinie 14 ging 2020 in Betrieb. Delphine Mahé hält die Planung des Ökoquartiers einschließlich der Ansied- lung des Justizpalastes und der Pariser Polizeibehörde für ein gelungenes städtebauliches Projekt. „Hier entstehen Wohnflächen für 7.500 Menschen und etwa 12.700 neue Arbeitsplätze. Das Stadtentwicklungsprojekt wird Ende 2023 abgeschlossen sein“, erklärt sie. 17. Arrondisse- ment von Paris: Im Herzen des Ökoquartiers Clichy- Batignolles befindet sich der Martin-Luther-King- Park (oben). Im Norden des Areals ragt der 160 Meter hohe Justizpalast empor (unten). raum und mehr 02/2023 23

Titel S p ecial I m m o s u bili e n z ykl Markt honoriert Aufwand Während sich auf dem Investmentmarkt sonst wenig bewegt, steigt das Interesse an der Aufwertung des Bestands. Längst ist es mehr als eine Hoﬀ nung: Was dort heute investiert wird, zahlt sich morgen aus. Von Christine Mattauch Das Behrens-Ufer ist ein Berliner Leucht turmprojekt, das neue städtebauliche, techno logische und energe tische Standards setzt: Im Südosten der Hauptstadt entsteht auf einer Fläche von zehn Hektar ein zu kunfts weisendes, energieautarkes Stadtquartier für Wirt schaft, Wissenschaft, Kunst, Kultur und öff entliches Leben. 24 raum und mehr 02/2023

Energieautark, zirkulär und im Betrieb klimaneutral: Was grüne Ziele angeht, ist das Projekt Beh- rens-Ufer schwer zu übertreﬀen. Rund 235.000 Quadratmeter gewerbliche Miet- fläche schaﬀt das Unternehmen Dieag auf dem ehemaligen Industrieareal in Berlin-Oberschöneweide – und freut sich über hohes Mieterinteresse dank ganz- heitlichen ESG-Konzepts. „Wirtschaftlicher Erfolg und Nachhal- tigkeit gehen bei dem Projekt Hand in Hand“, sagt Geschäftsführer Felix Gold. Dabei sollte das rund 1,1-Milliarden- Euro- Investment zunächst ein konventioneller Bürostandort werden. Nach der Über- nahme plante Dieag jedoch neu, auch auf Wunsch der Investoren hin. Investitionen in den Bestand bekommen eine neue Bedeutung So schwierig derzeit die Lage auf dem Immobilienmarkt, so gut die Perspektiven für Bestandsinvestitionen mit überzeu- gendem Nachhaltigkeitskonzept. „Die Frage nach CO2-Bilanz und Zirkularität wird für die Immobilienbranche immer wichtiger“, sagt Pamela Villanueva, Head of ESG Germany bei CBRE. Gerade große, bonitätsstarke Mieter fordern Energie- und Klimafreundlichkeit ein, auch mit Blick auf die Anwerbung von Talenten. Viele Investoren wiederum wollen ihre Portfolios im Vorgriﬀ auf künftige Regu- lierungen möglichst resilient gestalten. „Risikominimierung ist für die Branche ein zentrales Thema“, sagt Hermann Horster, Head of Sustainability von BNP Paribas Real Estate. Union Investment verfolgt wiederum einen ganzheitlichen Ansatz: „Als Treuhänder sind wir dafür verantwort- lich, dass sich Nachhaltigkeit und Investi- tionen in den Bestand für unsere Anleger rechnen. Wenn wir einen Transformations- prozess aber richtig machen, dann kommt für alle Seiten etwas Positives dabei heraus. Zum einen mit Blick auf die Nachhaltigkeit. Zum anderen in puncto Rendite. Und auch das urbane Umfeld kann davon profitie- ren“, sagt Henrike Waldburg, Geschäfts- führerin der Union Investment Real Estate GmbH. Der Vermögensverwalter Pimco sieht den Büroimmobilienmarkt vor einer Dreiteilung: „Gut vermietete Gebäude mit niedrigem CO2-Abdruck, ansprechender Ausstattung und attraktiver Lage werden überleben. Wir sehen auch Chancen in ‚Brown-to-green‘-Investments, während Anlagen schlechter Qualität obsolet wer- den und ihren Eigentümern hohe Verluste bescheren.“ Zurück zum Behrens-Ufer, kurz BE-U. Altbauten, die ein Drittel der Mietflächen ausmachen, werden unter Einhaltung des DGNB-Gold-Standards aufwendig saniert, Neubauten erreichen Platin. Tiefengeo- thermie und Fotovoltaik sind ebenso eingeplant wie Regenwasserspeicherung und Vertical Farming; Gastronomie, frei zugängliche Grünflächen und Kindergär- ten oder Schulen sollen auch dem „S“ im ESG gerecht werden. Felix Gold: „Unser Ziel ist ein lebendiges grünes Quartier, das den Menschen in den Mittelpunkt stellt.“ Mit Mieten von bis zu 23 Euro im Altbau und 24 Euro aufwärts im Neubau liege das Behrens-Ufer im durchschnittlichen Bereich des Berliner Mietniveaus, sagt Felix Gold: „Vor allem im Bereich Life- sciences entwickeln wir die Flächen nach den Anforderungen unserer Kunden.“ Ein renommierter Ankermieter für mehr als 12.500 Quadratmeter ist bereits gewon- nen. Schon jetzt kann sich der Entwickler vorstellen, BE-U als Marke international auszurollen: „Das Konzept hat beste Chancen, sich durchzusetzen.“ Höhere Renditen und bessere Bewer- tungen anstelle von Stranded Assets Wie sehr der Markt Nachhaltigkeit ho- noriert, zeigt die seit Jahren wachsende Nachfrage nach zertifizierten Büroim- mobilien. Laut einer im Juli veröﬀent- lichten Studie von CBRE erwirtschaften sie gegenüber herkömmlichen Objekten um 6 bis 8 Prozent höhere Mieten und werden bei Transaktionen um 14 bis 16 Prozent höher bewertet. Ein Drittel der ▶ raum und mehr 02/2023 25 G A E I D r o f n n a m s s ü R r e t e P & H b m G k i r b a f E I D : o t o F

dort befragten europäischen Investoren wollte für ESG-Konformität sogar einen Preisaufschlag von bis zu 20 Prozent ak- zeptieren. Seit Bürogebäude mit schlech- ter Energiebilanz in den Niederlanden nicht neu vermietet werden dürfen und in Frankreich für sie ein Stufenkonzept gilt, steigt der Druck aufs Asset Management. „Versuchen Sie mal, einen Termin für ein Energie-Audit zu kriegen“, sagt Sustain- ability-Experte Horster. „Es geht überall in die gleiche Richtung.“ Für Value-Add- Spezialisten biete die Situation aber auch Chancen, sagt seine Kollegin Villanueva: „Sie bekommen Immobilien zu einem vernünftigen Preis.“ Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit schließen sich nicht aus Was Aufwertung unter ESG-Gesichtspunk- ten kann, zeigt das WestendCarré in Frank- furt am Main, ein 1989 fertiggestellter Bürokomplex, von dem die französische Investmentgesellschaft Ardian vor zwei Jahren rund 31.000 Quadratmeter erwarb. „Abriss und Neubau waren nie eine Opti- on“, sagt Bernd Haggenmüller, Senior Ma- naging Director Real Estate. Der Komplex wird konsequent so saniert, dass er die Ansprüche der Mieter an Nachhaltigkeit erfüllt – und zugleich die der Investoren an Rentabilität. „Das ist die Kunst, die wir be- treiben: Objekte identifizieren, mit denen wir durch grüne Maßnahmen dem Pariser Klimaziel nahekommen und zugleich eine Überrendite erzielen“, sagt Haggenmüller. Grüne Wertschöpfung als Verhältnis von Mehraufwand zu Mehrertrag Beim WestendCarré wird durch Erneu- erung der kompletten Haustechnik und Anschluss ans Fernwärmenetz der Energiebedarf mehr als halbiert und die Klimabilanz deutlich verbessert. Die Auf- enthaltsqualität steigt durch eine Dach- terrasse und grüne Innenhöfe. Klar ist aber auch: Die Maßnahmen müssen sich auch ökonomisch lohnen. Ein eﬃzienz- steigernder Fassadenaustausch etwa wäre aus Sicht Haggenmüllers unverhältnis- mäßig. Das Steigerungspotenzial grüner Investitionen für den Mietertrag schätzt Titel Das WestendCarré in Frankfurt am Main (unten links) wird umfassend saniert. Es soll die Ansprüche der Mieter an Nachhal- tigkeit und die der Investoren an Ren- tabilität gleicher- maßen erfüllen. Der Zillecampus in Berlin-Charlot- tenburg (unten rechts) ist ein energieautarkes und klimapositives Redevelopment aus einem 1960er- Jahre-Gebäude. 26 raum und mehr 02/2023

Haggenmüller auf 10 bis 15 Prozent. „Ein ähnliches Phänomen erwarten wir auf den Investmentmärkten. Das, was wir als Endprodukt schaﬀ en, wird stark nachge- fragt sein, weil die Bestandshalter ihre Portfolios umbauen.“ Bei einem Bürohaus in Mailand hat Ardian das Verhältnis von Mehraufwand und -ertrag einer nachhal- tigen Sanierung beispielhaft durchgerech- net: Die „grüne Wertschöpfung“ lag bei 2.250 Euro pro Quadratmeter. Zunehmend wird die CO2-Bilanz von Beständen auch in die Evaluierung von Portfolios einbezogen. Der kanadische Investor Ivanhoé Cambridge etwa, der Immobilienvermögen von umgerechnet knapp 60 Milliarden US-Dollar verwal- tet, kündigte jetzt die Einführung eines „Green IRR“ an: Von diesem Herbst an werden Bestandsimmobilien und mögli- che neue Investments je nach CO2-Perfor- mance mit einem Green Premium oder Brown Discount bewertet. Robert-Christian Gierth hat die Entwick- lung früh gesehen: 2019 gründete er den l i e t n Z n a b r U / t n e m t s e v n I i n o n U ; 3 s u u d i s s a – N O I S I V H H ; I O O X : s o t o F Wie sich grüne Wertschöpfung berechnen lässt EM+ KR+ EM KR C+ W+ Wertschöpfung Green+-Gebäude gegenüber Grade-A-Gebäude EM+ erzielbare Miete Green+-Gebäude KR+ Kapitalisierungsrate Green+-Gebäude EM erzielbare Miete herkömmliches Grade-A-Gebäude KR Kapitalisierungsrate herkömmliches Grade-A-Gebäude C+ zusätzliche Capex für Green+-Gebäude (z. B. neue Gebäudehülle, PV-Anlage, ressourcensparende Technik, Investitionen in Steigerung des Mieterwohlbeﬁndens) Quelle: Ardian Real Estate, August 2023 Die Formel zeigt, wie sich die Wertschöpfung einer Green+- gegenüber einer herkömm- lichen Grade-A-Büroimmobilie nach Abschluss der Aufwer- tungsmaßnahmen ermitteln lässt. auf nachhaltige Projekte spezialisierten Developer Assiduus. Derzeit entsteht in zentraler Berliner Lage der Zillecampus mit knapp 14.000 Quadratmeter Büro- raum: Energieautark durch Geothermie und Fotovoltaik, Deckensegel regulieren die Temperatur. Ein Drittel der Fläche ist revitalisierter Bestand. Der Neubau wird aus zirkulären Baustoﬀ en errichtet, mit Wänden aus Holz oder Stroh und Teppich- boden aus recycelten Fasern. Angebot triff t auf Nutzer mit klar defi nierter Nachhaltigkeitsstrategie „ESG zum Anfassen“ nennt Gierth das Konzept, für das sich, wie er sagt, Nutzer mit klar defi nierter Nachhaltigkeits- strategie interessieren – und Investoren, denen gefällt, dass der Zillecampus die Anforderungen der Taxonomie überer- füllt. Dank eines spezialisierten Teams sei im Vergleich zu einem konventionellen Projekt kaum Mehraufwand entstanden: „Wir haben mehr Geld in die Planung investiert, aber der Bau selbst ist nicht teurer.“ Assiduus vermarktet die Flächen in einer Spanne von 34,50 bis 38 Euro pro Quadratmeter, das ist standortkonform. „Es macht überhaupt keinen Sinn, anders zu bauen als nachhaltig“, fi ndet Gierth. „Wenn wir einen Transformations- prozess richtig machen, dann kommt für alle Seiten etwas Posi- tives dabei heraus: Nachhaltigkeit, Rendite und auch das urbane Umfeld ist Profi teur.“ Henrike Waldburg, Geschäftsführerin Union Investment Real Estate GmbH raum und mehr 02/2023 27

Architekt Cäsar Pinnau schuf 1964 am Hamburger Nikolaifleet ein dreigeteiltes, ikonisches Land- mark-Ensemble, das der langjäh- rige Voreigentümer Hamburg Süd 2016 mit einem Anbau ergänzte. Seit 2011 ist der Altbestand denk- malgeschützt, darunter auch der im Stadtbild weithin sichtbare, grün schimmernde Büroturm. Real People Sommer 2023: Wir sind zu Gast bei Union Investment und tauchen ein in das Asset Management des TRIIIO in Hamburg. Die Projekt- entwicklung im eigenen Bestand bie- tet spannende Herausforderungen: Re-Branding einer Landmark-Immobilie, Repositionierung von einer Single- in eine Multi-Tenant-Nutzung, komplette Neu- vermietung und das alles unter strengen Auflagen des Denkmalschutzes. Rückblende: Mitten im Corona-Winter 2020/2021 prüft Union Investment den Ankauf des Hauptsitzes der Hamburg Südamerikanischen Dampfschiﬀfahrts-Ge- sellschaft, kurz Hamburg Süd. Nach rund 57 Jahren will die Reederei zum Jahres- ende 2021 aus ihrem Traditionsgebäude in der Willy-Brandt-Straße 59–65 ausziehen. Union Investment erkennt die Chance, er- wirbt das im Jahr 2016 technisch und ener- getisch komplett sanierte sowie um einen Bauteil erweiterte Gebäudeensemble, um es auf dem Hamburger Büroimmobilien- markt neu zu positionieren. Neue Story und überzeugende Vermark- tungsstrategie werden entwickelt Die Assetmanager, die mit weiteren Fachabteilungen in den Ankaufsprozess eingebunden sind, entwickeln eine Ver- marktungsstrategie. „Uns war von Anfang an klar, dass das Gebäudeensemble eine neue, überzeugende Story braucht“, sagt Lars Kirmse, Leiter Asset Management Deutschland Nord. „Aufgrund unserer Marktexpertise können wir gut beurtei- len, was an einem Standort funktionieren kann und was nicht. Wir kennen Wettbe- werber und Lagen sehr genau und wissen, was dort passiert. Am Ende werden wir gefragt: Traut ihr euch das zu und wie lange werdet ihr brauchen?“ Angesichts von Corona und die in ab- sehbarer Zeit leerzuziehenden rund 17.200 Quadratmeter Bürofläche ist die Investmententscheidung herausfordernd. Im engen Zusammenspiel mit diversen Fachabteilungen, allen voran dem Im- mobilienprojektmanagement, wird ein Business Case entwickelt und beschlossen, das Projekt gemeinsam zu stemmen. ▶ 28 raum und mehr 02/2023 t h c a r b l l a V s a e r d n A / t n e m t s e v n I i n o n U : o t o F

Real People Sophia Pertig (Mitte) ist Pro- jektmanagerin im Fachbereich Immo- bilienentwicklung bei Union Invest- ment. Gemeinsam mit ihren Kollegen Lars Kirmse (links) und Timo Albers (rechts) aus dem Fachbereich Asset Management hat sie den Umbau des TRIIIO vorangetrie- ben und begleitet auch die Mieteraus- bauten, wie hier im achten Stock des Büroturms. 30 raum und mehr 02/2023 „Die Verbundenheit und der Rückhalt intern sind ein ganz wesentlicher Treiber für den späteren Erfolg des TRIIIO“, sagt Kirmse. Das Signing Mitte Februar 2021 und das Closing Anfang Juni 2021 besiegeln den viel beachteten Deal. Die Landmark-Immobilie aus dem Baujahr 1964/2016 geht in den Bestand des Im- mobilien-Spezialfonds UII German Prime Select über. Hamburg Süd bleibt noch einige Monate Mieter – bis die Liegen- schaft in den Projektstatus wechselt. Die Gebäude-Infrastruktur wird für eine Multi-Tenant-Nutzung umgebaut Ab dem Jahresbeginn 2022 stehen das stadtbildprägende Hochhaus und die weiteren Gebäude leer, in einem der gefragtesten Hamburger Teilmärkte, wo die höchsten Spitzen- und Durchschnitts- mieten erzielt werden. Grundsätzlich beste Voraussetzungen für eine Neu- vermietung, jedoch machen Homeoﬃce und Remote Working die Büronutzung zunehmend unsicherer. Eine deutliche Zurückhaltung auf der Seite der Nach- frage ist das Ergebnis. Auch der Ab- schluss eines neuen Single-Mietvertrags gilt nach ersten Gesprächen am Markt als unwahrscheinlich. Die attraktive Option zwei, die Umwidmung von Single-Use zu Multi-Tenant, wird deshalb noch vor dem Auszug von Hamburg Süd favorisiert. Christian Born, Assetmanager im Team von Lars Kirmse und verantwortlich für Tenant Relations, übernimmt die Vermie- tung. Ihm und Projektleiter Timo Albers muss es gelingen, das leer stehende Büro ensemble mit einer neuen Identität zu versehen, es baulich für Multi-Tenant- Anforderungen umzurüsten und mit neuen Nutzern zu füllen. Gleichzeitig müssen die Investitionen in die Gebäude- Infra struktur, die Mieterausbauten und die Vermarktung die Planvorgaben des Fondsmanagements einhalten. „Da waren schon ein paar Fragezeichen mit Blick auf die Zukunft“, sagt Timo Albers. Als vielversprechend werten die Asset- manager die einzigartige Innenstadt- lage mit der hohen Visibilität, die gute Verkehrsanbindung und die flexiblen

Grundrisse der Liegenschaft. „Dennoch gab es gewisse Grenzen. Beispielsweise war nicht ersichtlich, dass die drei Gebäu- de zusammengehören“, sagt Kirmse. Auf dem lang gestreckten Grundstück stehen ein 15-geschossiges Hochhaus, ein zwei- geschossiger Verbindungsbau sowie ein sechs- und ein im Jahr 2016 direkt angren- zendes neu errichtetes siebengeschossi- ges Gebäude. „Wir mussten versuchen, eine Klammer um alles zu ziehen“, sagt Kirmse rückblickend. Gleichzeitig betont Timo Albers die Besonderheiten des eige- nen Mikrokosmos: „Wir haben linksseitig am Nikolaifleet die attraktive Wasserlage und rechtsseitig der Willy-Brandt-Straße ein Quartier mit Büro, Gastronomie und Konferenznutzung.“ Außerdem gilt es, eng mit der Hamburger Denkmalschutzbehörde zusammenzuar- beiten, denn bis auf den jüngeren Anbau sind ansonsten alle Gebäude von Archi- tekt Cäsar Pinnau historisch relevant und seit dem Jahr 2011 geschützt. „Das for- dert viel Energie, aber wir bekommen das in Hamburg immer gut hin“, weiß Kirmse aus den Erfahrungen mit den denkmal- geschützten Liegenschaften Emporio und Chilehaus. „Leider können wir beim TRIIIO nicht alle Ideen umsetzen“, sagt Timo Albers. So werden beispielsweise die Öﬀnung der Fassade hin zur Wasserseite und auch eine großzügige Dachterrasse auf dem Verbindungsbau nicht gestattet. Kirmse, Albers und Born durchleben einen intensiven und wechselvollen Entschei- dungs- und Umsetzungsprozess, bei dem immer wieder Alternativen und neue Kombinationsmöglichkeiten ins Kalkül gezogen werden. Es gilt Mietflächen für unterschiedliche Nutzungen und Mieter zu identifizieren und zu strukturieren, hierbei immer wieder neue Ansätze zu überdenken und auf Wahrscheinlichkei- ten hin abzuklopfen. Unterschiedliche Bedarfsanalysen müssen mit baulichen Gegebenheiten und Auflagen des Denkmalschutzes in Einklang gebracht werden und die Vermarktungsstrategie ist umzusetzen. Re-Branding und intensive Vertriebs- arbeit dominieren die Vermarktung Mit Unterstützung des internen Marke- tings wird frühzeitig ein Pitch ausgeschrie- ben und schon bald kommt der Name TRIIIO ins Spiel. Damit ist die gesuchte Klammer gefunden. Mit dem neuen Namen lassen sich die Gebäudeteile als Einheit präsentieren. Das TRIIIO besteht aus dem Dreiklang Tower, Meet Place und Nicolai Oﬃce. Mit Vermietungsexposé, Visualisierungen und Internetauftritt ▶ r e g ä h c s g l i l h O k c i r t a P : s o t o F Christian Born (rechts) ist im Asset Management von Union Investment verantwortlich für Tenant Relations. Im neunten Stock des TRIIIO trifft er Katja Dürkoop von Cushman & Wake- field, einem der Mieter im Büroturm. raum und mehr 02/2023 31

gut zur Unternehmenskultur, und das mit einem strengen Denkmalschutz belegte Interieur der obersten Premium-Etage stellt kein Hindernis dar. Der Immobilien- dienstleister Cushman & Wakefield fa- vorisiert die neunte Etage. Christian Born betont: „Das hat schon Signalwirkung, wenn ein Mieter mit voller Markttrans- parenz sich für die Anmietung im TRIIIO entscheidet.“ Nach mehr als 70 Besichtigungen und intensiven Vorplanungen werden bis zur Jahresmitte 2023 sieben bonitäts- und wachstumsstarke Mieter gewonnen. Die Restaurantfläche im Meet Place ist ebenfalls vergeben. Sie wird vom Betrei- ber Kitchen Guerilla übernommen, der diverse Preise gewonnen hat. „Die an- visierten Mieten werden erzielt und die Vollvermietung der gesamten Nutzflä- che von 19.321 Quadratmetern liegt in greifbarer Nähe. Bis 1. April 2024 werden alle eingezogen sein und wir hoﬀen, die letzten freien Flächen bald vermieten zu können“, sagt Assetmanager Lars Kirmse. Mit Blick auf die Objekteinwertung des TRIIIO in den Spezialfonds sieht es ganz danach aus, dass es eine Punktlandung werden wird. Der Büroturm des TRIIIO bietet einen einzigartigen Blick über die Hambur- ger Innenstadt. Von der 14. Etage des Mieters Ypog schauen die Asset- manager von Union Investment auf den Hamburger Hop- fenmarkt mit der Ruine der Haupt- kirche St. Nikolai und rechts davon in Richtung Rathaus und Binnenalster. Real People sowie begleitenden Social-Media-Ak- tivitäten nimmt die B2B-Vermarktung bereits 2021 Fahrt auf. Das Re-Branding ist allerdings erst eineinhalb Jahre später an der Fassade des Hochhauses sichtbar. Aus „HAMBURG SÜD“ wird „TRIIIO HAM- BURG“. „Hinter uns liegt ein intensiver und langwieriger Austausch mit der Denk- malschutzbehörde, die den Namenszug HAMBURG SÜD nicht antasten wollte“, sagt Albers. „Mit dem verbliebenen Hamburg-Schriftzug, ergänzt um den Markennamen TRIIIO können wir und un- sere Mieter nun aber sehr gut leben. Die Fernwirkung ist in jedem Fall gegeben.“ Im zweiten Quartal 2022 werden die ersten Mietverträge unterzeichnet Während Timo Albers zusammen mit den Kolleginnen und Kollegen der Projektent- wicklung die Umbauarbeiten vorantreibt und mit neuen Brandschutzmaßnahmen, neuer Medientechnik und der Umrüstung auf Smart Metering autarke Flächenein- heiten schaﬀt, konzentriert sich Christian Born auf die Vermietung. „Wir haben eine wahre Roadshow hingelegt“, berichtet Kirmse. „Christian hat das TRIIIO bei je- dem Makler vorgestellt und unsere Story breit in den Markt transportiert. Darin steckt unfassbar viel Vertriebsarbeit.“ „Die Bekanntheit von Union Investment hilft uns natürlich“, sagt Christian Born. „Noch wichtiger ist es, dass wir für Mieter ein verlässlicher Partner sind und einen inten- siven Kontakt pflegen.“ Born betreut als Tenant Relations Manager 200 Mietpart- ner unterschiedlicher Größe. Er ist auch nach der Vermietung nah dran an seinen Kunden: „Man muss die Ohren auf den Gleisen haben, um für Veränderungen und Mieterwünsche bereit zu sein.“ Im zweiten Quartal 2022 kann das Asset Management die ersten beiden Ver- mietungserfolge verbuchen. Zuerst hat sich die Rechtsanwalts- und Steuerbe- ratungskanzlei Ypog für das inzwischen BREEAM-zertifizierte TRIIIO entschieden. Es wird ein Mietvertrag über 15 Jahre für rund 4.150 Quadratmeter im Tower auf den Etagen 10 bis 15 geschlossen. Für die Kanzlei Ypog, die im Sommer 2023 ein- zieht, passt die Landmark-Immobilie sehr 32 raum und mehr 02/2023

TRIIIO Die Multi-Tenant- Immobilie ist BREEAM-zertifiziert und bietet in den drei Bauteilen Tower, Meet Place und Nikolai Office insgesamt 19.488 Quadratmeter mo- derne Mietﬂächen in bester Innenstadt- lage von Hamburg. TRIIIO Das Videoportal Youtube zeigt Einblicke und Aus- blicke. Siehe den QR-Code: raum und mehr 02/2023 33 Die Assetmanager Timo Albers (oben links), Lars Kirmse (oben rechts) und Christian Born (unten links) arbeiteten intensiv mit der Immobilienprojektentwicklung zusammen. Sophia Pertig war hier als Projektmanagerin eine geschätzte Expertin für Umbau und Denkmalschutz. Im Bild oben das Foyer, unten die Bar des Mieters Ypog in der 15. Etage. r e g ä h c s g l i l h O k c i r t a P : s o t o F

Portfolio Neue EU-Richtlinie: Schreckgespenst oder Chance? Die Europäische Union arbeitet zurzeit an der Neufassung der Richtlinie über die Gesamtenergieeﬃ zienz von Gebäuden mit dem Ziel, bis 2050 einen klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. Das hat enorme Auswirkungen auf die Geschäftsmodelle von Immobilienentwicklern und Investoren. Von Paul Allen Die aktuellen Vorschläge zur Über- arbeitung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeﬃ zienz von Gebäuden lassen in der Immobilienbran- che Sorgen um einen möglichen Wertver- lust des Immobilienbestands aufkommen. „Gebäude, die die neuen Anforderungen erfüllen, gelten als zukunftssicher und lassen sich leichter vermieten oder ver- kaufen, möglicherweise sogar mit einem Aufschlag“, erklärt Jeﬀ Rupp, Director of Public Aﬀ airs beim europäischen Interes- senverband Inrev. Den übrigen Objekten droht der Wertverlust, weil sie keine Mie- ter oder Käufer mehr fi nden. Stichwort: Stranded Assets. Gleichzeitig erschweren steigende Zinsen und strengere Kondi- tionen die Umsetzung von Sanierungs- maßnahmen. Einheitliche Energieeﬃ zienzklassen mit den Buchstaben A bis G Angesichts der Tatsache, dass Gebäude annähernd 40 Prozent der weltweiten CO2-Emissionen verursachen, ist die De- karbonisierung des Gebäudebestands bis 2050 eine ebenso dringende wie gigan- R P ; t n e m t s e v n I i n o n U ; s e g a m I y t t e G : s o t o F „Eine Harmonisie- rung ist dringend erforderlich, da die nationalen Bewertungssyste- me im Hinblick auf die Buchstaben derzeit nicht vergleichbar sind.“ Jan von Mallinck- rodt, Head of Sustainability, Union Investment 34 raum und mehr 02/2023 tische Aufgabe. Laut Berechnungen der Internationalen Energieagentur müssten ab 2030 alle Neubauten klimaneutral errichtet und 2,5 Prozent des Altbestands pro Jahr klimaneutral saniert werden. Die Neufassung der Richtlinie ist ein zentraler Bestandteil der Strategie, mit der die EU ihre Klimaziele erreichen will. „Unter anderem ist geplant, dass ab 2028 alle Neubauten klimaneutral errichtet und mit Solaranlagen ausgestattet wer- den. Mit fossilen Brennstoﬀ en betriebene Heizungsanlagen sollen auf nationaler Ebene verboten werden. Ferner sollen einheitliche Energieeﬃ zienzklassen von A (null Emissionen) bis G (höchstens zulässi- ge Emissionen) eingeführt werden“, sagt Jan von Mallinckrodt, Head of Sustaina- bility der Union Investment Real Estate GmbH. „Eine Harmonisierung ist dringend erforderlich, da die nationalen Bewer- tungssysteme im Hinblick auf die Buch- staben derzeit nicht vergleichbar sind.“ Bis 2027 müssen Gebäude der Energie- eﬃ zienzklasse G auf den Mindeststan- dard F beziehungsweise bis 2030 auf den Mindeststandard E gebracht werden.

Eigentümer von Wohngebäuden können sich drei Jahre länger Zeit lassen. Derzeit fi nden die sogenannten Trilog-Verhand- lungen zwischen den beteiligten Organen EU-Parlament, Kommission und Minis- terrat statt. „Vermutlich werden die von der Kommission ursprünglich vorgeschla- genen Fristen für das Inkrafttreten der neuen Standards vorgezogen“, meint Jeﬀ Rupp. Unterschiedliche Umsetzung der EURichtlinie schaff t neue Probleme „Durch die Festlegung eines absoluten Grenzwerts für die Energieeﬃ zienzklasse A (klimaneutrales Gebäude) trägt der Energieausweis der Ressourcenknapp- heit besser Rechnung“, meint Charles van Thiel, Director of Real Estate bei GRESB. „Nur so lassen sich echte Fortschritte er- zielen.“ Auch für die niedrigeren Energie- eﬃ zienzklassen sollten seiner Meinung nach absolute Grenzwerte festgelegt werden. Die EU-weite Harmonisierung des gesamten Systems würde grenzüber- schreitende Vergleiche und die europa- weite Identifi zierung von Immobilien ermöglichen, bei denen ein Stranding- Risiko besteht. Die unterschiedliche Umsetzung der EU-Richtlinie in den einzelnen Mitglieds- staaten führt allerdings unweigerlich zu weiteren Problemen, zum Beispiel wenn den Energieausweisen unterschiedliche Eﬃ zienzstandards zugrunde gelegt werden. Vor der Festlegung der höchsten und der niedrigsten Eﬃ zienzklasse müssen zunächst genaue Daten erhoben werden. „Und wenn in einzelnen Ländern die neu- en Standards aus politischen Gründen erst später in Kraft treten, besteht die Gefahr, dass die Klimaziele nicht erreicht werden“, ergänzt Jan von Mallinckrodt. Klar ist, dass die Neufassung der EU-Richtlinie die Rahmenbedingungen für Immobilien- investitionen verändert. „Weil Gebäude einen großen Anteil an den CO2-Emissi- onen von Unternehmen haben, wird die Nachfrage nach nachhaltigen Objekten kontinuierlich steigen. Das treibt auch die Mieten in die Höhe“, sagt Marcus Siggelow, Head of Asset Management bei Propreal Capital Partners in Genf. Auch institutionelle Anleger investieren zunehmend in nachhaltige Objekte und bestens bewertete Artikel-9-Fonds, was die Nachfrage nach umweltfreundlichen Gebäuden und damit auch das Preisni- veau steigen lässt. In der nachhaltigen Bestandsentwick- lung liegen Chancen für Investoren Da ein großer Teil des aktuellen Gebäu- debestands die künftigen Standards nicht erfüllt, werden das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie das Preis- niveau im Laufe der Zeit immer mehr aus den Fugen geraten. „Besonders in den beengten Innenstadtlagen ist es schwie- rig, nachhaltige Neubauten zu realisie- ren, sodass sich die Angebotslücke kaum schließen lässt“, so Marcus Siggelow. Da in den bereits verarbeiteten Baustoﬀ en CO2 gebunden ist, wird es vor allem darum gehen, die Energieeﬃ zienz im Bestand zu verbessern. „Für Investoren liegen die Chancen daher heute darin, ineﬃ ziente Gebäude zu kaufen und sie nachhaltig und klimaneutral zu sanieren. Das ist die wirtschaftlich sinnvollste Art, mit den neuen Vorschriften umzugehen“, so sein Fazit. Bis 2027 müssen Gebäude der Energieeﬃ zienzklasse G auf den Mindeststandard F beziehungsweise bis 2030 auf den Mindeststandard E gebracht werden. „Durch die Fest- legung eines abso- luten Grenzwerts für die Energie- effi zienzklasse A (klimaneutrales Gebäude) trägt der Energie- ausweis der Ressourcen- knappheit besser Rechnung.“ Charles van Thiel, Director of Real Estate, GRESB raum und mehr 02/2023 35

Konzepte Hürdenlauf zur dezentralen Energieversorgung Auf immer mehr Dächern oder Freiflächen von Gewerbeimmobilien wird künftig mehr Strom erzeugt als für den Eigenbedarf nötig. Das unterstützt die Transformation der Energieerzeugung. Doch auf dem Weg zur dezentralen Energieversorgung gibt es manche Hürde. Von Kathinka Burkhardt Neben dem Düsseldorfer Flug- hafen wächst derzeit ein Stück klima freundliche Zukunft. Auf 105.000 Quadratmetern Fläche entsteht mit dem Euref-Campus Düsseldorf bis 2025 in zwei Bauabschnitten ein Areal, auf dem Start-ups, wissenschaftliche Einrichtungen und Technologie-Unternehmen die Ener- gie- und Mobilitätswende im Real labor erproben wollen. Das Besondere: Dank großzügiger Solarpanels auf Dachflächen und Fassaden, modernster Energiespei- cher, Hybridkühler und Wärmepumpen in den Gebäuden sowie innovativer Tempe- raturregulierung über den benachbarten Lichtenbroicher Baggersee versorgt sich der Campus selbst mit Energie. Schon bei Inbetriebnahme soll der Euref-Campus Deutschlands Klimaziele für 2045 erfüllen können. Ein nachhaltiges Quartier ganz im Zeichen der Energiewende. Gewerbeparks, die sich dank Biokraftwerk selbst versor- 36 raum und mehr 02/2023

Das Fource Logistikzentrum in den Niederlanden ist eine Liegenschaft des UniImmo: Global von Union Investment. Die komplette Dachfl äche ist mit Solarmodulen ausgestattet. Das Powerhouse Brattørkaia in Trondheim, Norwe- gen, ist das nörd- lichste energie- positive Gebäude der Welt. Es erzeugt mehr Energie, als es während seiner gesamten Lebens- dauer verbraucht. gen, energieneutrale Einzelgebäude, die nur so viel Strom verbrauchen, wie die PV-Anlage auf dem Dach erzeugt – die Energieversorgung der Zukunft ist dezen- tral. So arbeitet die EU-Kommission an einer Gebäuderichtlinie (siehe S. 34–35), nach der Neubauten ab 2030 emissionsfrei sein sollen, also nur einen geringen Ener- gieverbrauch haben dürfen, den sie dann mit erneuerbarem Strom decken. Die Bundesregierung will alle Immobilien- klassen mit ihren Klimaplänen in die Pfl icht nehmen. Mit einem neuen Gesetz will sie auch Oﬀ ene Immobilienfonds zu größeren Treibern der Energiewende machen. Gleichzeitig planen immer mehr Bundesländer die Solaranlagenpfl icht auf Gebäuden – oder haben sie schon eingeführt. Und der Ukraine-Krieg hat den Wunsch von Vermietern und Mietern nach größerer Autarkie im Energiebereich verstärkt. Unter diesen Einfl üssen und mit Blick auf die Zukunftsfähigkeit und Wertigkeit der eigenen Immobilien werden Investoren, Betreiber und Projektierer ihre Objekte künftig planen, sanieren und aussuchen müssen – und damit automatisch an der dezentralen Energieversorgung mitwir- ken. Dies eröﬀ net von der Belieferung an die eigenen Mieter oder andere Unter- nehmen über E-Ladestationen bis hin zur Einspeisung ins Netz viele Möglichkeiten rund um den eigenen Strom. Doch auf dem Weg dorthin wartet manche Hürde. „Uns geht es in der Kooperation mit der Euref AG beim Campus in Düsseldorf in erster Linie um die Erfüllung unserer Nachhaltigkeitsziele“, sagt Patrick Brinker, Head of Real Estate Investment Manage- ment bei Hauck Aufhäuser Lampe. Wäh- t n e m t s e v n I i n o n U ; . o n e s u o h r e w o P / l a a v K r a v I : s o t o F rend sich das Team um die Strukturierung, Finanzierung, Vermarktung sowie das spätere Management des Euref-Campus kümmert, liegt die Steuerung der Strom- und Energieversorgung bei den Stadt- werken Düsseldorf, die je nach Leistung des Energiesystems auf dem Campus Strom zuliefern oder abnehmen können. „An der Stromgewinnung selbst verdie- nen wir aber nicht“, so Brinker. So geht es noch vielen Investoren. Der Grund: Kleine Mengen Solarenergie am Balkon oder vom Eigenheimdach sind für Privatpersonen steuerfrei. Wer aber so viel Energie gewinnt, dass er diese an Mieter oder Dritte vertreiben kann, erzielt gewerbesteuerpfl ichtige Einnahmen. Steuerlich relevante Grenzen schränken dezentrale Energieversorgung ein Bisher war die aktive Bewirtschaftung im Investmentsteuerrecht deutlich begrenzt. So dürfen Immobilien im Besitz eines steuerlichen Spezial-Investmentfonds Gewerbeeinnahmen aus der Stromerzeu- gung aus erneuerbaren Energien bisher nur in Höhe von bis zu 9,9 Prozent ihrer Gesamteinnahmen erzielen. Übersteigen diese gewerblichen Einnahmen diese Grenze, wird der Fonds steuerlich aufge- löst und die bisherigen Wertzugewinne müssten versteuert werden – das wünscht sich niemand. Doch dies könnte sich bald ändern. Um der Energiewende einen entscheidenden Schub zu geben, hat sich die Bundes- regierung gerade auf den Entwurf für das sogenannte Zukunftsfi nanzierungs- gesetz geeinigt. Dies soll Oﬀ enen Immo- bilien- und Infrastrukturfonds künftig ermöglichen, in größerem Umfang auch Grundstücke ohne Gebäude zu erwerben, auf denen sich ausschließlich Anlagen für erneuerbare Energien befi nden oder ge- baut werden sollen – um hiermit Energie zu erzeugen. Mit zwei Einschränkungen: Damit der Fonds seinen Charakter als Immobilien- vermögensverwalter nicht verliert oder die Energieerzeugung zum Schwerpunkt wird, darf der Anteil der Freifl ächen für ▶ raum und mehr 02/2023 37

Konzepte erneuerbare Energien maximal 15 Prozent seiner Anlagewerte umfassen. Gleichzeitig sollen nur Grundstücke erworben werden dürfen, die im Bezug zum bisherigen Port- folio stehen. Einen echten Eﬀekt sollten diese Regelungen aber erst bekommen, so warnen Beobachter, wenn die Bundesre- gierung auch das Investmentsteuergesetz entsprechend anpasst. Gerade für Bestandshalter ist der Weg hin zu einer dezentralen Energieerzeugung komplex. Objekte mit Dachflächen von bis zu 80.000 Quadratmetern hält der Logistik- und Unternehmensimmobilien- Experte Garbe Industrial Real Estate. Flächen, die nicht umgewidmet, gekauft oder deren Nutzung mit Nachbarn ge- klärt werden müssten – alle frei für die eigene Stromgewinnung. Nur: „Teilweise können die hiesigen Netzbetreiber die Menge Strom nicht aufnehmen, die wir auf unseren Dächern erzeugen – oder erzeugen könnten“, sagt Rainer Pill- mayer, Geschäftsführer der Gesellschaft Garbe Infrastructure, die den Ausbau und Betrieb erneuerbarer Energien und entsprechender Infrastrukturen für das Gesamtunternehmen europaweit betreut. Mancher Immobilienbetreiber bleibt auf seinem Strom sitzen Je nach Region und Netzbetreibergesell- schaft muss die Einspeisung ins Netz bei jedem Objekt individuell geklärt werden. Bei Gewerbeflächen abseits der Ballungs- zentren fehlt es manchmal an Netzkno- tenpunkten zur Weiterleitung des Stroms oder passenden Abnehmern. Während der Kiesel auf großen Flachbauten im Lo- gistikbereich in der Regel leichter gegen Solarpanels eingetauscht werden kann, ist die Tragfähigkeit anderer Gewerbedächer manchmal durch Klimaanlagenkompo- nenten oder Büroaufbauten begrenzt. Auch der Anschluss an einzelne Ge- bäudeeinheiten, um verschiedene Mieter zu versorgen, muss gegeben sein. Die nachträgliche Installation einer PV-Anla- ge kann sich zu einem großen Bauprojekt auswachsen, das den Betrieb der Mieter stört. Und zuletzt kann in eng bebauten Gebieten ein Gebäude durch andere 38 raum und mehr 02/2023 Der Euref-Campus in Düsseldorf ist ein Schaufenster der Energiewende. Er nutzt intelligente Architekturansätze, regenerative Ener- gieträger, neue Energiespeicher und die konse- quente Vernetzung modernster Technik. verschattet sein, sodass sich Solarpanels nicht lohnen. Selbst wenn alle Vorausset- zungen stimmen, bleibt mancher Immo- bilienbetreiber auf seinem Strom sitzen. „Gewerbliche Mieter haben oft ihre eigenen Energiekonzepte oder langfristi- ge Verträge mit Anbietern und möchten den hauseigenen Strom nicht abneh- men. Außerdem müssen Betriebs- und Verbrauchszeiten zum Solarstromertrag passen“, erklärt Pillmayer. Um alle Akti- vitäten rund um die dezentrale Energie- erzeugung wie die Nutzung, Weitergabe oder den Verkauf von Strom ebenso wie die Wartung der Anlagen für den riesi- gen Bestand zu bündeln, hat sich Garbe dazu entschieden, mit dem Unternehmen Garbe Renewable Energy (GREEN) eine eigene Gesellschaft zu gründen. Dachflächen zur Stromgewinnung an Betreiber verpachten Eine Alternative mit begrenztem adminis- trativen und technischen Aufwand bietet die Verpachtung von Dachflächen an Ge- bäude- oder Solaranlagenbetreiber. Rund 7.000 bis 8.000 Kilowattstunden Strom kommen in der Spitze über die PV-An- lagen einiger Warenhäuser im Portfolio von Hauck Aufhäuser Lampe zusammen – genug, um Gebäude und E-Ladestationen zu versorgen. „Wir verfolgen eine für uns sinnvolle Strategie, über die wir eine umsatzabhängige Pacht für die Dachflä- chen erhalten“, sagt Patrick Brinker. „Das funktioniert aber nur mit guten Partnern, auf die man sich verlassen kann.“

Nachrichten Investitionsklima-Index* der Immobilieninvestoren Deutschland Großbritannien Frankreich 75 70 65 60 55 61,3 59,6 59,3 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 * Index in Punkten, Erhebung zweimal jährlich, Befragungen im Sommer und im Winter Quelle: Union Investment, Immobilien-Investitionsklima-Studie I/2023 (Umfrage unter 150 Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien) Zielrenditen von 3 bis 5 Prozent Die Mehrheit der europäischen Immobilieninvestoren kalkuliert bei neuen Immobilieninvestments derzeit mit einer jährlichen Rendite von 3 bis 5 Prozent. Das geht aus der aktuellen Investitionsklima-Studie von Union Investment hervor, für die 134 Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Groß- britannien befragt wurden. „Ob die kalkulierten Renditen auch so erzielt werden können, bleibt abzuwarten. Aus dem stark zurückgegangenen, fragmentierten Transaktionsge- schehen lässt sich aktuell keine klare Marktevidenz ableiten“, so Martin Schellein, Leiter Investment Manage- ment Europa bei Union Investment. Laut Studie geht die Mehrheit der befragten Investoren davon aus, dass es noch länger als zwölf Monate dau- ert, bis sich die Transaktionsmärkte wieder deutlich beleben. Insgesamt bleibt die Stimmung an den europä- ischen Immobilienmärkten gedämpft. Der Immobilien-Investitionsklima- Index (siehe Grafik) ist im ersten Halbjahr 2023 nur in Deutschland leicht gestiegen, während der Trend- pfeil in Frankreich und Großbritanni- en weiter nach unten zeigt. Dennoch wollen über die Hälfte der Befragten in den kommenden zwölf Monaten ihre Immobilien halten beziehungs- weise neu investieren. Adam Irányi neuer Head of Investment Management Global Adam Irányi übernahm am 1. Au- gust 2023 bei Union Investment die Leitung des Bereichs Investment Management Global. In dieser Funktion verantwortet der Invest- mentmanager das An- und Verkaufs- geschäft in den Überseemärkten Amerika und Asien-Pazifik sowie UK und Irland. Die lokalen Büros in New York, Singapur und London berich- ten an ihn. Er berichtet direkt an den CIO Martin J. Brühl. Adam Irányi startete seine Karriere bei Union Investment bereits 2005 als Trainee im Investment Management. Management Operational hat Neue Abteilung für An- und Verkäufe von Betreiberimmobilien In der neuen Abteilung Investment Abteilung wird von Andreas Löcher geleitet. An ihn berichten Roman Müller als neuer Leiter Investment Management Retail und Madeleine Groß, die zur Leiterin Investment Management Hospitality befördert wurde. immobilien. Zum Ankaufsprofil im Einzelhandelssektor gehören neben dominanten Shoppingcentern gemischt genutzte Geschäftshäu- ser in innerstädtischen Bestlagen und lebensmittelgeankerte Nah- versorgungszentren. Die neue Union Investment ihr weltweites Transaktionsgeschäft im Bereich der Betreiberimmobilien gebün- delt. Hierunter fallen Stadt- und Ferienhotels sowie Einzelhandels- Roman Müller Andreas Löcher Madeleine Groß raum und mehr 02/2023 39 ) 4 ( t n e m t s e v n I i n o n U ; G A F E R U E : s o t o F

Städte runterkühlen Noch ist die Gebäudebegrünung ein Nischenthema in der Immobilienwirtschaft. Doch das ändert sich gerade. Denn begrünte Dächer und Fassaden sind zunehmend akzeptierte Strategien zur Anpassung an den Klimawandel. Innovative Immobilienprojekte zeigen das Potenzial. Von Dagmar Hotze Bei Gebäudebegrünung denken viele Menschen an den mit Efeu bewachsenen Altbau oder an die Brandmauer eines Hinterhofgebäudes, an der das Grün emporsprießt. In den 1980er-Jahren gab es in Deutschland zahlreiche Ideen, „Betonwüsten“ in Städten durch möglichst viel „Biomasse“ optisch aufzuhübschen. Mittlerweile dienen begrünte Dächer und Fassaden zu weit mehr: Sie sind Bestand- teil der Klimaanpassungsstrategie vieler Städte, um Versiegelungen zu vermeiden und das Mikroklima zu verbessern. Zugleich sollen sie als Wasserspeicher fungieren, der einen geregelten Regen- rückhalt mit verzögertem Abfluss ermög- licht, und Ersatzlebensräume für Flora und Fauna bieten. Projektentwickler und Investoren entdecken die Kraft der Natur Ihre positive Umweltwirkung ist beacht- lich: Laut Bundesverband Gebäudegrün (BuGG) ist ein Quadratmeter pflegeleicht begrünte Dachfläche in der Lage, 30 Li- ter Wasser zu speichern, die Lufttem- peratur um 1,5 Grad Celsius zu senken, 800 Gramm CO2 aufzunehmen und Lärm um 20 Dezibel zu mindern. Die Werte einer begrünten Fassade sind ähnlich gut. s e g a m m o o B i l : o t o F Diese Kraft der Natur nutzen Projekt- entwickler und Investoren immer öfter zur Realisierung nachhaltiger Immobilien. Beispielgebend dafür ist die teils neu gebaute, teils denkmalgeschützte Calwer Passage in prominenter Lage in Stuttgart, entworfen von Ingenhoven Associates. Der 27 Meter hohe und 133 Meter lange Siebengeschosser beherbergt auf dem Dach einen Mini-Mischwald aus 40 Bäu- men und an den straßenzugewandten Fassadenseiten 11.000 Pflanzen in 2.000 Trögen, die als Bänder entlang der Obergeschosse verlaufen. Die Wasser- und Nährstoﬀzufuhr für die Grünfassade erfolgt über ein digitales Versorgungs- system. Abhängig von der Jahreszeit grünt, blüht, summt und zwitschert es am und auf dem Gebäude unterschiedlich, zur Freude des Mieters, der Wirtschafts- kanzlei CMS. „Innerstädtische Begrünung wirkt gerade in klimatisch herausfordernden Verhält- nissen wie der Stuttgarter Kessellage besonders positiv“, sagt Florian Starz, Ingenieur beim Unternehmen Werner Sobek, der an der Fassadenkonstruktion mitplante. Die Laubschicht vor der Fassade sorge durch Verschattung und Verduns- tungskühle für eine deutlich geringere Oberflächentemperatur und minimiere ▶ Einige Kommunen und manche Bun- desländer bieten eine direkte Förde- rung von Gebäude- begrünung an. Außerdem beste- hen überregionale Förderprogramme wie die Bundesför- derung für effizi- ente Gebäude und für serielle Sanie- rung, bei denen Gebäudegrün als förderfähige Maß- nahme inte griert ist. Programme der Städtebauförde- rung bezuschussen ebenfalls Dach- und Fassadenbegrünung als Teil der grünen Infrastruktur. raum und mehr 02/2023 41

Konzepte „Innerstädti- sche Begrünung wirkt gerade in klimatisch herausfordernden Verhältnissen wie der Stuttgarter Kessellage beson- ders positiv.“ Florian Starz, Inge- nieur, Unternehmen Werner Sobek so den Hitze-Insel-Eﬀ ekt, da sie bis zu 50 Prozent der auftretenden Sonnenener- gie für die Wasserverdunstung aufwende. Mit dem Hochhaus Eden am Eingang zum Frankfurter Europaviertel entsteht ein weiterer begrünter Hingucker, fi nanziert vom belgischen Investor Immobel. Das vertikale Ökosystem des 98 Meter hohen Wohnturms, den Helmut Jahn entwarf und der 2022 den Fiabci Prix d’Excellence Award in Bronze gewann, setzt sich aus 200.000 robusten Pfl anzen zusammen, die an 28 Etagen entlangranken und 263 Wohnungen begrünen. Pioniercharakter hat auch das von CV Real Estate nach Plänen von KSP Engel Archi- tekten im Bankenviertel der Mainmetro- pole realisierte 14-geschossige Hochhaus Canyon, das auf rund 38.000 Quadrat- metern fl exible Bürofl ächen, Künstler- ateliers sowie Gastronomieangebote und Einkaufsmöglichkeiten bietet. Zu den Highlights des Gebäudes, für das ein LEED-Platin-Zertifi kat angestrebt wird, gehören die auﬀ allende Fassadenbegrü- nung mit Farnen, Gräsern, Stauden und Gerüstkletterpfl anzen, die über zwei, an manchen Stellen über drei Geschosse an Kletterhilfen hochwachsen, sowie die vie- len nutzbaren Gründachfl ächen. Über sie werden jährlich bis zu 2.000 Kilogramm CO2 aufgenommen und Stickstoﬀ e um bis zu 40 Prozent reduziert. Zudem trägt die naturnahe Gebäude- gestaltung zur Energieeinsparung von etwa 10 Prozent bei und minimiert den Feinstaubanteil um bis zu 30 Prozent. „Wesentlich für eine dauerhafte, nach- haltige Begrünung sind hier die recht großen Substratmengen und die Däm- mung der Tröge, die ein Absterben der Pfl anzen aufgrund von Frostschäden deutlich dezimieren“, erklärt Horst Robert Schinschke, stellvertretender Direktor des Architekturbüros. „Ebenso ratsam ist es, Monokulturen zu vermeiden, um bei ei- nem möglichen Schädlingsbefall nicht das Eden Tower in Frankfurt am Main: Die vertikale Fassadenbegrünung des 98 Meter hohen Wohn- turms von Architekt Helmut Jahn setzt sich aus 200.000 robusten Pfl anzen zusammen. Calwer Passage in Stuttgart: Die Einkaufsmeile in der Innenstadt wurde begrünt, um das Gebäude an heißen Sommertagen abzukühlen. Die üppige Bepfl anzung sorgt zugleich für eine besondere Sichtbarkeit im Stadtbild. 42 raum und mehr 02/2023

Risiko eines Totalausfalls aller Pflanzen zu haben“, ergänzt Caspar Schmitz-Morkra- mer, Geschäftsführer des Architekturbüros Caspar, der für Fay Projects im Stuttgarter Neckarpark den fassadenbegrünten Neu- bau Cannion entwarf, einen 27.000 Qua- dratmeter großen Komplex aus Büro, Hotel und weiteren Angeboten, vorgese- hen für ein goldenes DGNB-Zertifikat und ein ebensolches Wiredscore- Label. Taxo- nomiekonforme Neubauten zu begrünen kann aber nur ein Anfang sein. Gebäudebegrünung bei Neubauten und Transformationsimmobilien Zur nachträglichen Fassadenbegrünung von Transformationsimmobilien setzt Drees & Sommer auf eine Vlies-Lösung des Unternehmens Vertiko, die an der Unternehmenszentrale OWP12 zu sehen ist. Die Grünfassade erstreckt sich auf einer 100-Quadratmeter-Fläche über drei Geschosse mit einer Höhe von zwölf Metern. Dafür zum Einsatz kommt ein wandgebundenes Vlies-Substrat-System, das zu mehr als 95 Prozent aus einem Basalt-Glas-Gemisch besteht. „Vlies als Material ist wichtig, um den im Hochbau strengen Brandschutzanforderungen zu genügen“, sagt Daniel Hof, Experte für Grünfassaden bei Drees & Sommer. Zudem ließen sich die vergleichsweise leichten Paneele gut vor fertige Fassaden setzen. Global betrachtet liegt Deutschland nach Einschätzung des BuGG an der Spitze, was begrünte Dachflächen angeht. Dennoch ist viel Luft nach oben. Die Novelle der EU-Gebäuderichtlinie, die die Schaﬀung grüner Infrastrukturen im Kontext von Neubauten und größeren Umbauten verpflichtend vorsieht, könnte Gebäudebegrünung forcieren. Ende 2023 soll sie im EU-Parlament beschlos- sen werden. Höchste Zeit für Projekt- entwickler, Immobilieninvestoren und Gebäudeeigen tümer, sich eingehend mit der Thematik zu befassen. Wir Quartier in Erfurt: Das Gebäudeensemble mit 147 Wohnungen gehört zum Portfolio von HIH Invest Real Estate. Die Dachflächen sowie mehr als 2.000 Quadratmeter Fassaden fläche sind begrünt. Montiert wurden Greenwalls von Sempergreen, die mit ihren Pflanzenmischungen die Umgebungstemperatur reduzieren und Feinstaub binden. raum und mehr 02/2023 43 ; e k i r e G n a m o R / l e b o m m I ; g n a n k c a B / y k s f o y K e n n a J : s o t o F i I H b m G r e t s ö K ; h c i r t t e H f l u n r A / O G A M

Konzepte Wie KI die Immobilienwelt verändert Detaillierte Bewertungen, schnellere Transaktionen, eﬃzienterer Einsatz von Energie: Künstliche Intelligenz hat das Potenzial, auch die Immobilienwirtschaft massiv zu verändern. Die Arbeitsplätze in der Branche werden davon nicht unberührt bleiben. Von Claus Hornung Der Investor war zufrieden. Vier Broker hatten die Aufgabe erhal- ten, im amerikanischen Denver Immobilien zu finden, die seinen Vorstel- lungen entsprechen. Die Gebäude sollten Objekten ähneln, die der Kunde bereits zuvor gekauft hatte. Am Ende gab es einen klaren Sieger, bei dem Preis, Lage und Ausstattung genau passten. Unklar ist, ob die drei Makler, deren Vorschläge nicht genommen wurden, enttäuscht waren. Sicher ist, dass der Gewinner trotz seines Erfolgs keine menschliche Regung zeigte – denn er war kein Mensch. Den Siegervorschlag hatte eine künstliche Intelligenz ausgewählt. Das Beispiel aus den USA zeigt: Künstliche Intelligenz, kurz: KI, hat das Potenzial, auch die Immobilienbranche nach- haltig zu verändern. „Die Technologie wird Einfluss auf alle Aktivitäten in der Immobilienbranche zeigen – und das in allen Phasen des Lebenszyklus von Gebäuden“, sagt Heiko Gsell, Professor für Wirtschaftsinformatik und Leiter des Studiengangs Digitalisierung und Immo- s e g a m I y t t e G : s o t o F 44 raum und mehr 02/2023 bilienmanagement an der Bochumer EBZ Business School. KI macht Immobilienprozesse erheblich einfacher und eﬃzienter KI reduziert den Energieverbrauch, indem sie aus Verbrauchsdaten der Vergangen- heit Prognosen für die Zukunft ermittelt. Sie verbessert die Sicherheit, weil sie schneller als das Security-Personal Geräu- sche und Bilder von Kameras wahrnimmt, analysiert – und bei Vorliegen einer Gefahr Polizei oder Feuerwehr alarmiert. Sie kann Muster beim Betrieb von Hei- zungen, Lüftungen und Klimaanlagen erkennen und so punktgenau Termine für Reparatur und Wartung prognosti- zieren. Und sie beschleunigt Transaktio- nen, indem sie Angebote bei vorherigen Käufen mit Exposés abgleicht und dann maßgeschneiderte Kaufangebote prä- sentiert – wie im Beispielfall von Denver. „Prozesse werden signifikant einfacher und eﬃzienter“, sagt Carsten Kreutze, Geschäftsführer des Bonner Software- Unternehmens Recogizer, das mithilfe ▶

von KI Energieverbräuche in Immobilien reduziert: „Die Entwicklung wird dahin gehen, dass man zu jeder Immobilie auf Knopfdruck alle Daten zusammenführen kann, die für Transaktionen und Bewirt- schaftung relevant sind.“ Wie ist der Zustand der Immobilie? Wann müssen die Heizkörper das nächste Mal ausgetauscht werden? Wie viele Mieter gibt es, und wie lange laufen deren Verträge noch? Kann ich Mieterhöhungen durchsetzen? Immobilienbranche muss aufholen beim Digitalisieren ihrer Daten Aber nichts davon wird funktionieren, wenn Datenqualität und Datenverfüg- barkeit nicht ausreichen, sagt Patrick Penn, CEO von Docunite, Anbieter eines KI-basierten Dokumentenmanagement- systems: „Bei einem Verkauf etwa braucht man nicht nur Mietverträge und Grund- buchauszüge, sondern beispielsweise auch den Energieausweis oder exotische Unterlagen wie Auskünfte über die Belastung des Grundstücks durch Kampf- mittel.“ In vielen Unternehmen aber seien Dokumente oft über verschiedenste Abteilungen verteilt. „Dann liegen die Mietverträge beim Property-Manager und die Anlagenpläne beim Asset Manage- ment“, sagt Penn. Manchmal existiere das gleiche Dokument auch mehrfach, in unterschiedlich alten Versionen: „Da kann es schon mal sechs Monate dauern, bis beim Käufer alles vorliegt.“ Noch ist die Immobilienbranche in weiten Teilen zu analog, sagt Penn. „In diesem Bereich müssen Unternehmen ihre Haus- aufgaben machen.“ Und die lauten: Daten digitalisieren und Daten über Schnittstel- len zusammenführen – öﬀ entlich verfüg- bare wie interne. „Daraus ergeben sich Möglichkeiten, die zu einem enormen Wettbewerbsvorteil führen können“, sagt Penn. Spätestens seit generative KI wie Chat GPT existiert. „Jetzt können Sie mit Ihren Dokumenten chatten“, sagt Penn. in dem Haus verbaut sind – in der irani- schen Landessprache Farsi. „Die Kollegin erhielt eine korrekte Antwort“, sagt Penn lächelnd, „auf Farsi.“ Für ihn ist dies gera- dezu die Defi nition von KI: „Der Anwen- der will ja nicht, dass ihm der Zugriﬀ auf das Dokument erleichtert wird – er will die Information, die in dem Dokument enthalten ist.“ Im Bereich der Bewirtschaftung ist die notwendige Digitalisierung bereits weiter vorangeschritten, sagt Recogizer-Chef Kreutze. Der Grund dafür ist, dass sie ein Hebel für ein wichtiges Ziel vieler Immo bilienfi rmen ist: Energieverbräuche reduzieren. „Lange Zeit hat das Eigen- tümer und Mieter kaum interessiert“, sagt Kreutze, „aber in den vergangenen zwei, drei Jahren ist viel passiert. Denn es gibt auf der einen Seite den Druck von Nutzern mit dem Wunsch nach niedri- geren Nebenkosten und einer grüneren Immobilie sowie den von Eigentümern, die ihre Gebäude klimafreundlicher be- treiben wollen, um Abwertungsrisiken zu reduzieren. Auf der anderen Seite gibt es regulatorischen Druck – wie die Vorgabe, dass der Gebäudebestand bis 2045 klima- neutral sein soll.“ KI in der Gebäudeverwaltung kann den Energieverbrauch reduzieren Tatsächlich verfügten viele Unternehmen inzwischen über eine Art Leitwarte, über die Klimaanlage, Lüftung und Heizung vernetzt sind, sagt Kreutze: „Aber erst mit KI kann man an die großen Verbraucher heran.“ Denn sie kann sehr viele Faktoren berücksichtigen, die diese Werte beein- fl ussen können: Wie soll das Wetter in den nächsten Tagen werden? Ist die Flä- che vermietet oder steht sie leer? Gibt es in einem Raum ungewöhnlich große Fens- ter? Wie wird das Gebäude genutzt – als Fitnessstudio, Büro oder Einzelhandels- fl äche? Zu welcher Uhrzeit befi nden sich dort gewöhnlich die meisten Menschen? Was das bedeutet, illustriert ein Test seiner Mitarbeiter: Sie fütterten Chat GPT mit einem Energieausweis und ließen dann eine Kollegin mit iranischen Wurzeln fragen, welche Fenstertypen Aber KI erkennt nicht nur Zusammen- hänge, sondern kann aus diesen auch Antworten auf komplexe Fragen ableiten, sagt Carsten Kreutze: „Solch eine Frage könnte etwa lauten: Warum ist der ▶ H b m G e t i n u c o d ; ) 4 ( s e g a m I y t t e G : s o t o F „Der Anwender will nicht, dass ihm der Zugriﬀ auf das Doku- ment erleichtert wird – er will die Information, die in dem Dokument enthalten ist.“ Patrick Penn, Geschäftsführer Docunite raum und mehr 02/2023 47

Konzepte Anzahl Ordner Anzahl Dateien Anzahl Duplikate (doppelte Dateien) nicht auﬃndbare Dateien Exemplarische Analyse: So groß kann das Datenchaos in einem Immobilienunternehmen werden Unternehmen mit 10 Immobilien Unternehmen mit 100 Immobilien Unternehmen mit 500 Immobilien 12.600 126.000 630.000 48.500 485.000 2.400.000 28.130 281.300 1.400.000 1.940 19.400 97.000 Quelle: Docunite, Oktober 2022 Im Asset, Fonds und Property Management werden laut Docunite im Schnitt pro Liegenschaft rund 7.200 Dokumente angehäuft. Besonders hoch ist die Anzahl im Bereich Property Management mit Dokumenten zu Betreiberpflichten und Wartungsprotokollen. Eine fehlende Datenstrategie kann bei diesen Mengen schnell zum Unternehmensrisiko werden. Energieverbrauch in unseren Top-fünf- Immobilien höher als in den anderen?“ Hinzu kommt, dass die künstliche Intel- ligenz konkrete Vorschläge zur Verbesse- rung machen kann: ob Vorlauftempera- turen optimiert, Ventilatorendrehzahlen angepasst oder Schaltzeiten dynamisiert werden sollen. „Mit solchen Maßnahmen erreichen wir in Gewerbeimmobilien bereits heute im Schnitt 28 Prozent Ein- sparungen beim Energieverbrauch“, so Carsten Kreutze. Entlastung für Facility Manager, neue Jobs für Prompt Engineers Eine wichtige Frage, die die Immobilien- wirtschaft derzeit dabei beschäftigt: Werden durch den Einsatz von KI Arbeits- plätze wegfallen? „Im Facility Manage- ment gibt es die große Herausforderung, gut qualifi zierte Mitarbeitende zu fi nden. Facility Manager müssen zudem aktuell sehr viele Aufgaben erledigen, die tech- nisch oft sehr anspruchsvoll sind – und das oftmals gleichzeitig“, meint Kreutze. KI sei daher eine Entlastung: „Sie hilft Facility Managern, sich auf wichtige Aufgaben zu konzentrieren, und unter- stützt sie in Bereichen, bei denen teil- weise tiefes technologisches Fachwissen 48 raum und mehr 02/2023 benötigt wird, durch smarte Lösungen.“ Auch Docunite-Chef Penn diﬀ erenziert. „Mitarbeiter, die sich nicht mit dem Thema KI auseinandersetzen, laufen Gefahr, ersetzbar zu werden.“ Gleichzei- tig würden neue Berufsbilder entstehen. „Auch in der Immobilienbranche wird man Prompt Engineers brauchen“, sagt Penn, „also Menschen, die der KI hoch qualifi zierte Fragen stellen, damit diese optimale Ergebnisse liefert. Das eröﬀ net eine Menge Chancen für Quereinsteiger.“ Für Wirtschaftsinformatiker Gsell gibt es noch andere Gründe, warum auch in Zu- kunft künstliche Intelligenz nicht vollkom- men autark Gebäude bewirtschaften oder verkaufen sollte. „Auch wenn Systeme immer weiter lernen, wissen wir, dass die Ergebnisse oft nicht richtig sind. Finale Entscheidungen sollten darum immer von Menschen getroﬀ en werden.“ Sicherheit sei dabei aber nicht der einzige Faktor, meint Gsell: „Ich glaube nicht, dass eine KI beispielsweise erkennen kann, welches Potenzial für eine andere Nut- zung in einer Immobilie steckt. Ich denke darum, dass für die Bewertung mensch- liche Eindrücke immer eine Rolle spielen werden.“ Vielleicht war Denver nur eine Momentaufnahme. „Erst mit KI kann man an die großen Energie- verbraucher in Gebäuden heran.“ Carsten Kreutze, Geschäftsführer Recogizer

IoT: Überwindung der Sprachbarriere Noch herrscht babylonisches Sprachengewirr zwischen den IoT-Lösungen für Gebäude. Das Forschungsprojekt Drops will das ändern. Von Dagmar Hotze Wegen ihrer informationstech- nischen Komplexität gibt es bisher nur wenige Smart Buil- dings. Gleichzeitig gelten sie als wichtiger Baustein für zukunftsfähige Städte und Quartiere. Um die benötigten Datenstan- dards zu entwickeln, haben sich auf Initia- tive des digitalen Immobilienverwalters Reos das Beratungsunternehmen Drees & Sommer, der Baudienstleister Strabag und die Hafencity Universität im Rahmen eines Forschungsprojekts zusammen- getan. Sein Titel lautet kurz Drops und bedeutet Datenstandards für Ressour- cen-Optimierte Produktions- und Service- prozesse in Gebäuden und Quartieren. Neu entwickeltes Template soll Schnittstellenproblematik beenden Die acht Arbeitspakete, die das bis Ende 2023 laufende Forschungsprojekt um- fasst, sind zu fast drei Viertel erledigt. Zudem existiert bereits ein Template (eine Dokumentenvorlage) zur Ansprache von IoT-Gateways. Der Clou: Über dieses Template erkennen sich IoT-Lösungen anhand ihrer Funktionen und ordnen sich einander zu, unabhängig davon, welches Protokoll sie nutzen. Dadurch ist ein Datenaustausch zwischen Geräten mög- lich, ohne dass Schnittstellen oﬀengelegt und neue programmiert werden müssen. „Wir wollen ja keinen eigenen Standard entwickeln, sondern die vorhandenen harmonisieren“, sagt Reos-Projektleiter Michael Leupold. Nachdem auch die Cloud-Plattform, die als Daten-Drehscheibe fungiert, so gut wie finalisiert ist, laufen nun die Vorbereitungen für die Durchführung ausgewählter Use-Cases. Angedacht sind S P O R D ; r e z i g o c e R : s o t o F Tests mit vernetzten IoT-Lösungen für Energieeﬃzienz, Nutzerkomfort und Ressourcenschonung. Als Test objekt wurde die im Bau befindliche rund 20.000 Quadratmeter große Büroimmo- bilie Borx ausgewählt. Sie soll im geplan- ten Mixed-Use-Gebäude Meltingport in der Hamburger Hafencity Ende 2025 fertiggestellt sein. Dann wird sich zeigen, ob normenreife Datenstandards entstehen, die Eingang in die VDI-Richtlinienreihe 2552 „Building Information Modeling“ finden. Gelingt dies, wäre das ein Meilenstein für die Ent- wicklung nachhaltiger Immobilien – und der Drops inkompatibler IoT-Lösungen wäre „gelutscht“. Das Drops-Team en- gagiert sich für Da- tenstandards (von links nach rechts): Wolfgang Willkomm (Hafencity Universität Hamburg), Phillip W. Goltermann (Drees & Sommer), Michael Leupold (Reos), Ulrica Schwarz und Mi- chael Stöckigt (Strabag Real Estate), Tom Leppin (Reos), Frank Wellershoff (Hafencity Universität Hamburg). raum und mehr 02/2023 49

Nachhaltige europäische Wohnstrategie Union Investment setzt bei europäischen Wohninvestments auf Projektentwicklungen. Zehn Neubauten mit mehr als 2.400 Wohnungen in Amsterdam, Dublin und Helsinki wurden bereits initiiert und teilweise fertiggestellt. In den Projekten lassen sich hohe Nachhaltigkeitsstandards umsetzen. Von Fabian Hellbusch und Lena Teuber (Grafi k) Akquisition Baustart fertiggestellt Fertigstellung geplant 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Invest- ment- volumen in Mio. € Anzahl Wohn- einheiten (Anteil Wohnen) 1 8th Lock 2 Seafield Strand 3 Newtown Gardens 04/2021 08/2023 (Phase 1) 03/2024 (Phase 2) 08/2021 11/2022 09/2023 09/2022 10/2022 11/2024 4 AMST 5 07/2020 02/2021 06/2023 Zertifizierung BER A, NZEB –10 %, EU-Taxonomie- konformität angestrebt BER A, NZEB –10 %, EU-Taxonomie- konform BER A, NZEB –10 %, EU-Taxonomie- konformität angestrebt EPC A++ oder besser bei Wohnungen 435 (88 %) 140 (99 %) 140 (98 %) 252 (73 %) 296* (83 %) BREEAM-In-Use- Zertiﬁzierung EPC A, EU-Taxonomie- konformität angestrebt EPC A, BREEAM Outstanding, WELL Gold 173 (100 %) 200 (100 %) 225 82 84 105 135 85 80 EPC A, BENG –10 %, EU-Taxonomie- konformität angestrebt EPC A, RTS, EU-Taxonomie- konform EPC A, RTS, EU-Taxonomie- konformität angestrebt 75 216 (100 %) 105 1.173 288 (98 %) 2.421 05/2024 12/2021 08/2022 08/2024 02/2025 (letzter Bauteil) 12/2020 08/2021 12/2024 09/2022 09/2023 09/2026 197 281 (84 %) YVIE 09/2019 11/2019 6 Urban Villas 7 The Pulse 8 MIX Amsterdam 9 Hyperion 10 Atlas 03/2021 06/2023 10/2021 10/2024 * 176 Wohnungen und 120 Staycity Apartments EPC (Energy Performance Certificate) gibt an, wie energieeﬃzient ein Gebäude ist; von A++++ (energieeﬃzient) bis G (energieaufwendig), Skala länderspeziﬁsch. RTS ist ein ﬁnnisches Nachhaltigkeits-Zertiﬁkat. BER (Building Energy Rating) ist die irische Entsprechung zu EPC. NZEB-Standard (Nearly Zero Emission Building – Niedrigstenergiegebäude) entspricht in Deutschland dem aktuellen Gebäudeenergiegesetz(GEG)-Standard (2020). BENG (Bĳna Energie Neutrale Gebouwen) ist die niederländische Entsprechung zu NZEB. –10 % = 10 Prozent unter dem Standard. EUTaxonomiekonform: Klassiﬁzierung kann erfolgen, wenn Neubauten den Anforderungen eines der Umweltziele „Klimaschutz“ oder „Anpassungen an den Klimawandel“ der EU-Taxonomie (= EU-Klassiﬁzierungssystem für nachhaltige Aktivitäten) genügen und kein weiteres Umweltziel negativ beeinﬂussen (DNSH = Do No Signiﬁcant Harm). raum und mehr 02/2023 51

Märkte Zimmer gesucht Private Studentenwohnheime sind an den europäischen Immobilienmärkten selten zu finden. Der massive Nachfrageüberhang nach Studentenunterkünften auf dem gesamten Kontinent eröﬀnet Investoren und Betreibern allerdings neue Chancen. Dabei kommt es auf das richtige Know-how und die passenden Partner an. Von Paul Allen sorgung gegenüber: Schätzungen von JLL zufolge fehlen in den großen Univer- sitätsstädten Europas circa 2,6 Millionen Studentenzimmer. Steigende Kosten, immer neue Bauvorschriften und fehlen- des Bauland in Campusnähe erschweren den Neubau von Wohnheimen. Anbieter The Social Hub zeigt sich jedoch optimistisch, wenn es darum geht, mit öﬀentlichen und privaten Partnern nach Möglichkeiten zu suchen. „Es ist uns mit diesem Ansatz gelungen, in Porto, Rom, Florenz, San Sebastian, Glasgow und Turin neue Standorte zu etablieren“, sagt The Fizz bietet Studierenden nicht nur ein hochwertig ausgestattetes Apartment, sondern wie hier in Utrecht auch vielseitig nutzbare Gemein- schaftsflächen. In den meisten Immobiliensegmenten ging die Investitionstätigkeit im zweiten Halbjahr 2022 zurück. Nur die Investitionen in zweckgebundene Studen- tenwohnheime erreichten mit 11,6 Mil- liarden Euro in den EMEA-Märkten ein Rekordniveau, wie Daten von JLL zeigen. Die Immobilienberatung schätzt die Zahl der Studierenden in der EU und im Ver- einigten Königreich auf insgesamt mehr als 20 Millionen. Nach einem pandemie- bedingten Rückgang hat sich die Nach- frage nach Unterkünften wieder erholt. Zugleich nimmt die Zahl der Studieren- den – vor allem derjenigen, die aus dem Ausland kommen – weiterhin stark zu. „Die neue Mobilität und der Trend zum Auslandsstudium führen zu einer enor- men Nachfrage nach Unterkünften, die speziell den Bedürfnissen dieser Zielgrup- pe gerecht werden“, erklärt Frank Uﬀen, MD Community & Partnerships bei The Social Hub. Große Universitätsstädte leiden unter chronischer Unterversorgung Zusätzlich sorgt die Energiekrise für eine erhöhte Nachfrage nach energieeﬃzien- ten Apartments. Dazu Georg-Christian Rueb, Fondsmanager bei Union Invest- ment: „Hier hat ein modernes Studenten- apartment einen klaren Vorteil gegen- über einer Wohngemeinschaft in einem unsanierten Altbau.“ Diesen Nachfrage- faktoren steht eine chronische Unterver- 52 raum und mehr 02/2023 ) 2 ( b u H l a i c o S e h T 3 2 0 2 ; C I : s o t o F

Frank Uﬀen. Um der Nachfrage gerecht zu werden, geht die International Campus Group bei der Erschließung neuer Projek- te kreative Wege, wie CEO Gawain Smart erläutert: „Wir konzentrieren uns auf ausgewählte Objekte in Schlüsselmärkten, auf die Bestandssanierung sowie künftig auch auf Umnutzungsprojekte.“ Als hochwertige Studentenunterkünfte gelten nach Meinung von Gawain Smart zentral gelegene Ein-Zimmer-Apartments mit Bad, Küchenzeile und Hausverwal- tung. Auch bequeme Buchungssysteme, Sicherheitstechnik und Gemeinschafts- einrichtungen seien von entscheidender The Social Hub: Die Adressen in Amsterdam-West (oben) und Bolog- na (unten) bieten Studierenden eine All-inclusive-Unter- kunft. Darüber hinaus sind Hotel- zimmer buchbar. Bedeutung. Die Konjunkturunabhängig- keit des Marktsegments macht ein Invest- ment in Studentenwohnheime attraktiv: Der Bildungssektor ist gegen Konjunktur- einbrüche weitgehend unempfindlich und sorgt für eine relativ stabile Nach- frage nach Studentenunterkünften. Institutionelle Anleger profitieren von einem stabilen Cashflow. Lars Vandrei, Senior Research Manager bei Catella Re- sidential Investment Management, stellt fest: „In diesem Bereich lassen sich höhere Erträge als mit anderen Wohnimmobilien erzielen und leichter entsprechende Renditeziele erreichen.“ Genaue Marktkenntnisse sind ein wichtiger Erfolgsfaktor, denn die Rah- menbedingungen sind in jedem Land anders. Benjamin Rüther, Head of Fund Management bei Catella, erklärt: „Man muss wissen, welche Hochschulen inter- national kooperieren und aus welchen Ländern die Studierenden kommen. Auch der private Wohnungsmarkt einer Stadt muss eingehend analysiert werden, da er mit den Wohnheimen möglicherweise in Konkurrenz steht.“ Eine klassische Immobilienverwaltung wie im Wohnsektor reicht nicht aus Die Vertragslaufzeiten sind relativ kurz und der Mietpreis kann bei jedem Mieter- wechsel an das Marktniveau angepasst werden. Da in der Regel Pauschalmieten gezahlt werden, können zwischenzeitli- che Kostensteigerungen jedoch nicht di- rekt an die Mieter weitergereicht werden. Henrik von Bothmer, Investment Manager bei Union Investment, meint: „Der Ver- mieter muss daher bei Neuvermietungen die Kostensteigerungen genau im Blick behalten.“ Auch ein häufiger Mieterwechsel ist zudem mit einem höheren Vermietungs- aufwand und Vermarktungseinsatz verbunden. „Dafür benötigt man ein versiertes Management, das den gesam- ten Vermietungsprozess digitalisiert. Eine klassische Immobilienverwaltung wie im Wohnimmobilienbereich reicht da nicht aus“, so von Bothmer. raum und mehr 02/2023 53

Märkte Anziehende Märkte „Auf geht’s, Europa, wir gehen shoppen!“ – die Wiedergeburt des Einzelhandels ist an unterschiedliche Bedingungen geknüpft. Von Samuel Rhydderch Kaum zu glauben: Obwohl der europäische Einzelhandel von der Pandemie arg gebeutelt wurde und schon seit Jahren Marktanteile an den Onlinehandel verliert, sind Immobilien dieses Segments bei Investoren inzwi- schen wieder gefragt. Nachholeﬀekte sind wie in den Bereichen Reise und Hospitality die Treiber des Aufschwungs im Einzelhandel. Der Global Retail Attractiveness Index von Union Investment wies für 6 der 15 bewerteten EU-Märkte im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 54 raum und mehr 02/2023 einen positiven Trend aus. Im zweiten Quartal konnten schon 12 von 15 Ländern Zuwächse verzeichnen (siehe Grafik S. 57). „Zusätzlich zu den bereits seit Längerem zu beobachtenden positiven Trends auf dem Arbeitsmarkt und bei den Einzelhan- delsumsätzen gibt nun auch der Anstieg bei der Verbraucherstimmung in den meisten europäischen Ländern Anlass zur Hoﬀnung, dass sich die Erholung in der Breite weiter fortsetzt und die Märkte auf ihr Attraktivitätsniveau vor der Pandemie zurückkehren“, sagt Roman Müller, Leiter Investment Management Retail bei Union Investment.

In der europäischen Immobilienbranche geht die Investitionstätigkeit aufgrund der steigenden Finanzierungskosten und wirtschaftlicher Unwägbarkeiten seit dem vierten Quartal 2022 insgesamt zurück. Im Gesamtjahr 2022 bewegte sich das Transaktionsvolumen in Europa mit etwa 40 Milliarden Euro auf dem Vorjahresni- veau, wie JLL ermittelt hat. Dabei hat die Einzelhandelsbranche in der Rangliste der europäischen Immobilieninvestitionen wieder leicht zugelegt. Fachmarktzentren sind derzeit bei Investoren besonders stark gefragt Nach Angaben von BNP Paribas stieg der Anteil der Investitionen in Einzelhandels- immobilien 2022 gegenüber 2021 von 14 auf 16 Prozent. Der Anteil der Investitio- nen in Büroimmobilien sank im selben Zeitraum von 39 auf 36 Prozent und bei Logistikimmobilien von 24 auf 22 Prozent. Sandra Ludwig, Head of Retail Investment EMEA bei JLL, erklärte in einem Interview mit IPE Real Assets, ihrer Ansicht nach würden Einzelhandelsimmobilien in den kommenden fünf Jahren von allen Immo- bilienkategorien die beste Performance erzielen, Fachmarktzentren seien bei Inves- toren derzeit besonders stark nachgefragt. Fachmarktzentren waren während der Pandemie das stärkste Segment im Einzel- handelsimmobilienmarkt. Sie bergen im Hinblick auf Energiewende und Struktur- wandel wohl auch das größte Potenzial, denn die üblicherweise großflächigen Standorte in städtischen Randlagen eig- nen sich bestens für die Installation von Solaranlagen und die Schaﬀung nachhalti- ger Wohnsiedlungen. Nicht nur lokale Akteure wie GPEP und Habona in Deutschland oder Trei in Polen richten den Fokus auf nationaler Ebene auf Strategien für Lebensmittelmärkte und Fachmarktzentren. Auch europa- ▶ e l t s a c k c o R I P E N : o t o F Nepi Rockcastle ist Eigentümer und Betreiber von Einkaufszentren in Mittel- und Ost- europa. In Polen gehört das Shop- pingcenter Forum Gdansk mit rund 63.500 Quadrat- meter vermiet- barer Fläche zum Portfolio. raum und mehr 02/2023 55

Märkte Das PremiumOutlet Batavia Stad Fashion (links) wurde 2001 als erstes niederländisches Outlet in Lelystad in der Nähe Amsterdams eröffent. Das Puerto Venecia in Zaragoza (rechts) gehört zu den TOP 5 Einkaufsdestinati onen in Spanien. Union Investment erwarb das Shopping Center 2020 für den UniImmo:Deutschland. weit agierende Plattformen wie Savills IM und Union Investment, die ein starkes lokales Netzwerk in Verbindung mit einer langfristigen Erfolgsbilanz und einem ausgefeilten institutionellen Ansatz bie- ten, bauen ihr Engagement im Segment Essential Retail weiter aus. Neue, lebendige Wohnviertel in der Nähe von Einkaufszentren schaffen Die in Amsterdam ansässige Immobilien- gesellschaft Redevco gab Anfang des Jahres bekannt, eine der größten Asset- Management-Plattformen Europas für Fachmarktzentren schaﬀen zu wollen, mit einem AuM von rund 4,5 Milliarden Euro verteilt auf Deutschland (60 Prozent der Bruttomietfläche), Belgien (38 Prozent) und Frankreich (2 Prozent). „Wir haben die Möglichkeit, in der Nähe unserer Zentren, die üblicherweise am Stadtrand gelegen sind, lebendige Wohnviertel zu schaﬀen“, so Herman Jan Faber, Head of Business Development bei Redevco. „Mischnutzungskonzepte könnten, sofern es der örtliche Bebauungsplan zulässt, Einzelhändler als Ankermieter, Last-Mile- Logistik und bezahlbaren, umwelt freundlichen Wohnraum mitein- ander verbinden und so der europaweit herrschenden Wohnungsmarktkrise 56 raum und mehr 02/2023 entgegenwirken.“ Auch das Fashion-Out- let-Geschäft hat die Pandemie mit Vollgas hinter sich gelassen. Outletzentren profi- tieren insbesondere von der Wiederbele- bung des europäischen Tourismusmarkts. Das vergleichsweise günstige Warenan- gebot und der Erlebnischarakter machen sie für die Verbraucher attraktiv. Ergebnis: hohe Umsatzzuwächse. Outletcenter sind beliebte Ausflugs ziele für zahlungsbereite Touristen Beim Unternehmen Via Outlets, das europaweit elf Zentren betreibt, war der Umsatzanstieg 2023 deutlich spürbar, wie CEO Otto Ambagtsheer berichtet. Der Tourismus sei ein wichtiger Faktor für den Erfolg von Via Outlets, da Touristen im Durchschnitt sechsmal mehr Geld als die ortsnahen Besucher ausgeben. „Natürlich ist die schnelle Erholung auch auf die günstigen Preise in unseren Outlets zurückzuführen, die besonders in wirtschaftlich schwierigen Zeiten die Kunden anlocken. Außerdem zahlt es sich aus, dass wir massiv in unsere 3R-Strate- gie ‚Remerchandising, Remodelling und Remarketing‘ investiert haben“, meint er. Die süd- und osteuropäischen Märkte, in denen das Segment der Einkaufszentren deutlich stärker aufgestellt ist als das der 40 Milliarden Euro erreichte das europäische Trans- aktionsvolumen 2022 und lag damit in etwa auf dem gleichem Niveau wie 2021. Quelle: Jll Research 5,7 Milliarden Euro umfassten 2022 die Investitionen in Einzelhandelsimmo- bilien in Südeuropa, diese stiegen damit um 120 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Quelle: Savills

l i e t n Z n a b r U / t n e m t s e v n I i n o n U ; t n e m t s e v n I i n o n U ; s t e l t u O A V I : s o t o F High-Street-Immobilien, verzeichnen generell höhere Wachstumsraten als die Länder Nord- und Westeuropas. So stiegen laut Savills die Investitionen in Einzelhandelsimmobilien in Südeuropa 2022 um 120 Prozent im Jahresvergleich auf 5,7 Milliarden Euro, den höchsten Stand seit 2018. Im europäischen Durch- schnitt wurde im selben Zeitraum ledig- lich ein Plus von 14 Prozent verzeichnet. „Nach der empfi ndlichen Störung der welt- weiten Lieferketten durch die Covid- 19- Pandemie und der durch den Krieg in der Ukraine ausgelösten Energiekrise waren die Preissteigerungen so hoch wie zuletzt vor 40 Jahren. Doch die Infl ationsrate geht allmählich wieder zurück“, erklärte kürzlich Rafal Benecki, Chefvolkswirt der ING Bank in Polen, beim Nepi Rockcastle Retailers Day Forum in Warschau. „Es kam in ganz Europa zu einem Konsumeinbruch, der in Polen allerdings nicht so stark wie in den westlichen Ländern ausfi el. Das verfügbare Einkommen stieg im Osten schneller als im Westen. Dementsprechend verbesserte sich die Verbraucherstimmung.“ „Wir sind geradezu kometenhaft aus der Pandemie hervorgegangen“, so Rüdiger Dany, CEO von Nepi Rockcastle, anlässlich des Forums in Warschau. „In den CEE-Ländern stehen Einkaufszentren hoch in der Gunst der Verbraucher. Sie haben dort einen höhe- ren wirtschaftlichen und gesellschaftli- chen Stellenwert als in Westeuropa, wo hin gegen der High-Street-Einzelhandel ausgeprägter ist.“ In den CEE-Ländern punkten Einkaufs- zentren als starker Konsummotor „Das heißt auch“, ergänzt Dany, „dass sich die Infl ation in Mittel- und Osteuropa weniger stark als in Westeuropa auf das Konsumverhalten in den Einkaufszen- tren auswirkt. Einkaufszentren haben in den CEE-Ländern eine besondere Marktstellung, weil sie als wirtschaftliche und kommunale Knotenpunkte dienen und über den traditionellen Einzelhandel hi naus eine Reihe von weiteren Funk- tionen übernehmen. Daher sind sie ein starker Konsummotor.“ „Die Verbesserung der Verbraucher- stimmung in den meisten Märkten weist auf eine breitﬂ ächige Erholung und eine perspekti- vische Rückkehr zum Vor-Corona- Niveau hin.“ Roman Müller, Leiter Investment Management Retail, Union Investment Polen ist führend im Ranking der attraktivsten Einzelhandelsmärkte. Mit 131 Punkten im Global Retail Attractiveness Index zum Ende des zweiten Quartals 2023 und einem Plus von 9 Indexpunkten zum Vergleichszeitraum des Vorjahres erzielt das Land sowohl beim Punktestand als auch bei der Veränderung die besten Werte. * Der Global Retail Attractiveness Index (GRAI) von Union Investment bildet die Attraktivität der Einzelhandelsmäkte in Europa, Amerika und Asien-Paziﬁk ab. In den EU-Index gehen die Indizes von 15 Ländern ein, gewichtet mit ihrer jeweiligen Bevölkerungszahl. 100 Index- punkte bedeuten eine durchschnittliche Bewertung. Der theoretische Werte- bereich beträgt 0 bis 200 Punkte. Quellen: GfK, EU-Kommission, Eurostat Global Retail Attractiveness Index* Europa, 2. Quartal 2023 Punktestand Q2/2023 121 und mehr 111 –1 116–120 111–115 106–110 101–105 100 95–99 90–94 85–89 80–84 79 und weniger Punktestand Q2/2023 Veränderung gegenüber Q2/2022 +1 107 88 –4 +9 110 +11 107 +4 93 +3 116 +5 108108 107 –1 +5 114 +9 131 +4 120 90 –5 +4 118 +9 113 +9 116 raum und mehr 02/2023 57

Konzepte Naturverbunden Biophiles Design stellt die Natur und den Menschen in den Mittelpunkt. Das steigert nicht nur das Wohlbefinden in Gebäuden, sondern hat auch ökonomische Vorteile. Von Elke Hildebrandt ) 3 ( k c o t s r e t t u h S : s o t o F Treffpunkt Vogelnest: Amazon bietet seiner Belegschaft eine einzigartige Dschungelatmosphäre. In den Spheres, den futuristischen Kuppel- bauten auf dem Amazon Campus in Seattle, USA, finden Angestellte natur nahe Zufluchtsorte, um der traditionellen Büroumgebung zu entfliehen. 40.000 Pflanzen aus den Nebelwaldregionen von mehr als 30 Ländern, plätschernde Wasserfälle, Hängebrücken, Baumhäuser und ein Vogelnest stiften eine inspirierende Umgebung für Erholung und kreati- ven Austausch, die auch Besuchern offensteht. 58 raum und mehr 02/2023

Mit allen Sinnen in den Wald ein- tauchen, um Körper und Geist zu beruhigen, das klingt erst einmal nicht nach der Beschreibung eines Neu- bauprojekts mit 20 Wohnungen inklusive Parkgarage. Doch das Het Bosbad in Eind- hoven steht genau dafür (Bilder S. 60–61). Die Projektentwicklung des Architektur- büros Gaaga ist inspiriert vom japanischen Waldbaden, dem Shinrin Yoku, das vor einigen Jahren auch in Europa bekannt wurde. Diese Form des City-Detox gilt in Japan als anerkannte Therapieform. In die Atmosphäre des Waldes eintauchen, das wirkt stressreduzierend und stimmungs- aufhellend. Bereits ein kurzer Aufenthalt verbessert Atmung, Puls und Blutdruck. Wer wie die Bewohner des Het Bosbad in der Nähe eines Waldes wohnt, kann sich doppelt glücklich schätzen. Ein grüner ▶ raum und mehr 02/2023 59

Durchgang, der sich wie ein Waldpfad mit- ten durch das Wohngebäude schlängelt, führt direkt zu den Wanderwegen der Umgebung. Die Freifl ächen sind mit Far- nen bedeckt, Kletterpfl anzen ranken, das Regenwasser sammelt sich in einem Wadi. Das Gestaltungsprinzip des Gebäudes ist die Biophilie, die Liebe zur Natur. Leuchtturmprojekte und Forschungs- studien treiben biophiles Design voran Biophilie leitet sich ab vom griechischen „bio(s)“ (Leben) und „philia“ (Liebe) und bedeutet Liebe zum Leben, zum Leben- digen. Das biophile Design beruht auf diesem Verständnis. Es vereint eine Architektur- und Designrichtung, die den Menschen und die Natur in den Mittel- punkt stellt. Biophiles Design steigert nicht nur das Wohlbefi nden, sondern hat auch ökonomische Vorteile für Unternehmen. Namhafte Großkonzerne wie Google und Apple investieren sehr viel Geld in natur- nahe Wohlfühloasen. Mit den Worten „Alexa, öﬀ ne die Spheres!“ zelebrierte Amazon-Chef Jeﬀ Bezos im Jahr 2018 in Seattle die Eröﬀ nung von drei außerge- wöhnlichen botanischen Glaskuppeln (Bilder S. 58–59). Die Belegschaft darf sich hier wie im Amazonasgebiet fühlen. Der 65.000 Quadratmeter große futuris- tische Kuppelbau des Architekturbüros NBBJ versetzt Besucher in eine authen- tische Dschungelatmosphäre. Bänke, Terrassen und ein hängendes Vogelnest bieten in dem mehrstöckigen botanischen Garten einen Zufl uchtsort, um der traditi- onellen Büroumgebung zu entfl iehen und der Natur nahe zu sein. 40.000 Pfl anzen wurden gesetzt, eine vier Stockwerke hohe begrünte Wand installiert, haushohe Bäume gepfl anzt, Wasserfälle mit Hänge- brücken angelegt und luftige Baumhäuser errichtet. Stolze 4 Milliarden US-Dollar investierte Amazon in die Erweiterung seines Campus, zu dem die Kuppelland- schaft gehört. Doch warum betreibt ein Arbeitgeber diesen enormen Aufwand für biophiles Design? Mitarbeitende sollen hier entspannen, Inspiration tanken und Meetings in lockerer Atmosphäre abhalten können. Dadurch sollen sie befähigt werden, kre- A G A A G : n g i s e D ; A G A A G ; i g i r b b N t r a H x a M Konzepte „Wir reden über nachhaltiges Bauen und nach- haltige Materia- lien, aber erst biophiles Design schaﬀ t für uns Menschen einen erlebbaren Mehrwert.“ Martino Hutz, MHA Martino Hutz Architecture ; n o c u Y ; e r u t c e t i h c r A z t u H o n i t r a M A H M - : s o t o F 60 raum und mehr 02/2023

ativer zu denken – sollen auf neue Ideen kommen, die sie in einem herkömmlichen Büro nicht gehabt hätten. Besprechungen finden daher auf grünen Pfaden oder in Baumhäusern statt. Die grüne Umgebung, so die Annahme, inspiriere beim Arbeiten auf besondere Weise. Der Gartenbau- experte Ben Eiben, Amazons Program Manager Horticulture, bestätigt: „Man fühlt sich ein bisschen kreativer, wenn man sich von all den menschlichen Hilfsmitteln entfernt und einfach in der Natur ist.“ Büroangestellte fühlen sich wohler, sind produktiver und kreativer Tatsächlich regen Räume mit biophilem Design die Gehirnfunktion an und beflü- geln die Kreativität. Interface, ein weltweit tätiger Hersteller für textile modulare Bodenbeläge, hat in einer Studie den Zu- sammenhang zwischen Produktivität von Mitarbeitern und Wohlfühlen am Arbeits- platz untersucht. 7.600 Büroangestellte in 16 Ländern wurden danach befragt, welche Auswirkungen die physische Arbeitsumgebung auf ihr Wohlbefinden habe. Vier grundsätzliche Vorteile von biophil designten Büros konnten durch den im Jahre 2015 veröﬀentlichten Report „The Global Impact of the Biophilic Design in the Workplace“ bestätigt werden: hö- here Attraktivität für Bewerber, geringere Fluktuationsrate, weniger Kosten durch krankheitsbedingte Ausfälle sowie höhere Motivation und Identifikation. Der mit der Studie beauftragte Professor für Organisa- tions- und Gesundheitspsychologie Sir Cary Cooper stellte fest, dass sich Büroangestell- te mit natürlichen Elementen in ihrer Ar- beitsumgebung wohler fühlen und dabei durchschnittlich um 6 Prozent produktiver und um 15 Prozent kreativer sind. „Wir wissen, dass uns die Natur guttut. Paradoxerweise aber sperren wir uns in Ge- bäuden ein. Nordamerikaner verbringen 93 Prozent und Europäer 85 bis 90 Prozent ihrer Zeit in geschlossenen Räumen“, sagt Anne Salditt, Director EMEA Marketing Ac- tivation bei Interface. Besserung sei nicht in Sicht, denn mit der zunehmenden urba- nen Dichte würden wir uns immer weiter von der Natur entfernen. Umso wichtiger sei deshalb biophiles Design, sagt Salditt: „Wir sind überzeugt, dass es ein ein- ▶ Das Het Bosbad, ein Wohngebäude in Eindhoven, ist ins- piriert vom japani- schen Waldbaden. Mehrere Brücken überqueren eine bepflanzte Passage, die in heißen Som- mern für Kühlung sorgt. Die Holz- fassade und die markanten Baum- stämme stellen die Verbindung mit dem natürlichen Außenraum her. BAUMSTAMMSÄULEN aus Cloeziana-Holz RUNDHOLZBOHLEN als Sichtschutz ALTHOLZ Fassaden aus alten Rammpfählen ABMONTIERBARE KONSTRUKTION als Fertigbetonelement REGENKETTEN zur Wasserableitung TRITTSTEINE AUS BETON verbinden Terrasse und Landschaft raum und mehr 02/2023 61

dringlicher und gut verständlicher Ansatz ist, mit dem wir Architekten und Nutzer inspirieren möchten.“ Bodenbeläge, wie sie von Interface angeboten werden, kön- nen dabei ein Teil des Ganzen sein. Denn naturnahe Gestaltung bedeutet nicht nur, die Natur unmittelbar in den Raum zu holen mit echten Pflanzen, mit fließendem Wasser und Zugang zu sinnlichen Reizen wie Tageslicht. „Es können auch Analogien genutzt werden, um Wohlbefinden auszu- lösen“, erklärt Salditt. Sie nennt Leuchten in naturnahen Formen wie Wassertropfen als Beispiel oder Teppichboden in Kiesel- stein-Optik. Auch eine Fototapete zähle dazu. Der Raum selbst spiele ebenfalls eine wichtige Rolle. Ob ein Büro einen sicheren Rückzugsraum böte, auch das ließe sich mit biophiler Gestaltung beeinflussen. Anne Salditt spricht damit die Grund- prinzipien des biophilen Designs an, die von dem Umweltberatungsunternehmen Terrapin Bright Green in den „14 Patterns G B I ; ) 2 ( n o l l a F r r a b n i F : s o t o F of Biophilic Design“ zusammengefasst wurden. Die 14 Muster basieren auf neu- robiologischen und psychologischen Er- kenntnissen und werden in die drei Cluster Natur im Raum, Analogien zur Natur und Natur/Charakteristik des Raums eingeteilt. Dabei korrelieren die Muster mit menschli- chen Erlebnissen. So gehört beispielsweise Wasser zum Cluster Natur im Raum. Das nasse Element als Wiege allen Lebens bereichert einen Ort durch Sehen, Hören oder Berühren und trägt dazu bei, dass ein Platz beruhigend sowie stimulierend wirkt. Die „14 Patterns of Biophilic Design“ zeigen die universellen Möglichkeiten Biophile Konzepte sind universell und funktionieren in unterschiedlichen Be- reichen wie Städtebau, Architektur und Innenarchitektur. Sie kommen in verschie- denen Nutzungsarten zum Tragen wie Wohnhäusern, Bürogebäuden, Healthcare- und Bildungseinrichtungen, Einkaufzen- tren und Hotels. Für Bauherren und Inves- toren dürften dabei der Zeitaufwand und die wirtschaftlichen Parameter eine Rolle spielen. Amazon beispielsweise baute sieben Jahre an den Spheres. Das Leucht- turmprojekt ist jedoch kein Maßstab. Denn eine naturnahe Gestaltung ist auf vielen Niveaus möglich. Grundsätzlich aber gilt, so Birte Wildung: „Eine Arbeitsumgebung ohne Pflanzen können wir uns heute nicht mehr leisten.“ Die Geschäftsführerin von Akzente Raumbegrünung ist spezialisiert auf vertikale Begrünungen und Büropflan- zen. Sie beobachtet, dass es für Unterneh- men immer wichtiger werde, natürliche Systeme und Prozesse in das urbane Arbeitsumfeld zu integrieren, um die Um- gebung für die Mitarbeiter so zu gestalten, dass diese nicht nur gern kommen und bleiben, sondern auch produktiver und gesünder bei der Sache seien. Mit Analogien zur Natur lassen sich herkömmliche Büroetagen verwandeln Ein bemerkenswertes Beispiel für biophil gestaltete Bürolandschaften ist das Gebäu- de Latitude in Paris-La Défense. Anfang 2022 übergab die Immobilienentwick- lungsgruppe Générale Continentale In- vestissements rund 22.000 Quadratmeter Bürofläche an den Mieter Sopra Steria, ▶ Büroangestellte mit natürlichen Elementen in ihrer Arbeitsumgebung fühlen sich woh ler und sind durch- schnittlich um 6 Pro- zent produktiver und um 15 Prozent kreativer. Quelle: Interface, The Global Impact of the Biophilic Design in the Workplace, 2015 Die „14 Patterns of Biophilic Design“ werden in die drei Bereiche Natur im Raum, Analogien zur Natur und Natur/ Charakteristik des Raums eingeteilt. Quelle: Terrapin Bright Green, 2014; Interface, 2020 (Beispiele und Tipps) raum und mehr 02/2023 63

ein führendes europäisches Technologie- unternehmen. Das in den 1970er-Jahren errichtete Gebäude war zuvor vollständig saniert und erweitert worden. Eine geniale Gestaltungsidee sind die Analogien zur Natur. So bietet jede Gebäudeebene ein einzigartiges Ambiente, das auf die ver- schiedenen Breitengrade und Klimazonen der Welt zugeschnitten ist (Bilder S. 65). Die Innenausstattung stammt vom Atelier Annie Vitipon, das gemeinsam mit Inter- face eine subtile Mischung aus verschie- denen Texturen, Farben und Materialien kreierte. Für jede der acht Etagen wurden unterschiedliche Stimmungen gewählt: Weiß und kühle Farben für den Nordpol, Sand- und Terrakottatöne für die Wüste. „Das Gebäude lädt ein zu einer inspirie- renden Weltreise durch die Naturräume unserer Erde“, sagt Anne Salditt. Dank der positiven Auswirkungen auf Wohlbefinden und Gesundheit überrascht es nicht, dass Aspekte der naturnahen Ge- staltung in den Zertifizierungssystemen für die Nachhaltigkeit von Gebäuden zu fin- den sind. Der Well Building Standard in der aktuellen Version Well V2 ist ein Beispiel dafür. Eines der Merkmale fordert etwa die Integration von Natur und natürlichen Elementen in das Innere und Äußere des Projekts. Wird eine LEED-Zertifizierung angestrebt, sollten ebenfalls einige bio- phile Gestaltungsstrategien verwendet werden. Und die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) hat ein Pra- xismodul für Innenräume entwickelt, das biophiles Design berücksichtigt. „Wenn jemand ein augenscheinlich biophiles Ge- bäude hat, dann zahlt das positiv auf die DGNB-Kriterien ein“, bestätigt Felix Jansen, Abteilungsleiter PR, Kommunikation und Marketing bei der DGNB. Aber, gibt Jansen zu bedenken, es bedür- fe auch einer ehrlichen ökonomischen Betrachtung der Anschaﬀungs- und Unter- haltungskosten. Gleichwohl sei der reprä- sentative Eﬀekt nicht zu unterschätzen. Einen Trend könne er hierzulande jedoch nicht feststellen. Ein anderes Selbstver- ständnis zeigt sich dagegen in Singapur, Konzepte „Garden Pods“ im Wintergarten: Als Alternative zu den traditionellen Sit- zungszimmern ließ die Citibank Singa- pur Besprechungs- räume inmitten von tropischen Pflanzen einrichten. Auf gebogene TV-Bild- schirme, verdeckte Steck dosen und Ka- belanschlüsse muss aber auch hier nie- mand verzichten. 64 raum und mehr 02/2023

dem Insel- und Stadtstaat südlich von Ma laysia. Hier plant die Regierung die grünste Stadt der Welt. Biophilie ist daher auch für Immobilieneigentümer das Maß aller Dinge. Das zeigt sich in vielen Gebäu- den wie etwa dem Parkroyal on Pickering, einem der außergewöhnlichsten Garten- hotels Asiens. Das Prinzip: Wo die Natur nicht mehr in die Breite wachsen kann, wird sie nach oben gepflanzt. In Singapur gilt eine naturnahe Gestal- tung als Wettbewerbsvorteil Ein anderes Beispiel ist das im Jahr 2022 fertiggestellte CapitaSpring. Der Wolken- kratzer des multinationalen Asset- Manage ment-Unternehmens Capitaland ist ein Projekt, das von Bjarke Ingels Group (BIG) und Carlo Ratti Associati (CRA) im Finanzdistrikt realisiert wurde. Der 280 Meter hohe Turm beherbergt mehr als 80.000 Pflanzen mit einem Grünflächen- verhältnis von mehr als 1:1,4. „Die be- pflanzte Fläche ist deutlich größer als die versiegelte Bodenfläche“, erklärt Architekt Martino Hutz, der die Projektleitung inne- hielt und anschließend als Berater vor Ort in Singapur für BIG und CRA tätig war. Auch Bestandsgebäude werden mit bio- philem Design umgestaltet und aufgewer- tet. Die Citibank Singapur beispielsweise ließ in einem Bürogebäude in der Orchard Road einzelne Stockwerke in ein üppig be- pflanztes Bankgewächshaus verwandeln (Bilder S. 64). Die neuen Besprechungs- räume liegen inmitten tropischer Pflanzen. Aufgrund des einzigartigen Charakters von Singapurs Städtebau – sowohl dicht als auch grün – bestehe für Investoren ein deutlich spürbarer Druck, Gebäude mit biophilem Design attraktiv und einzig- artig zu gestalten, beobachtet Hutz. Im CapitaSpring etwa wurde in der Mitte des Hochhauskörpers ein mehrgeschossiger, weithin sichtbarer vertikaler Park errichtet. Die verschiedenen Etagen sind mit einer einzigartigen, spiralförmig ansteigenden Promenade verbunden, umsäumt von tropischen Bäumen (Bilder S. 62–63). Aus Erfahrung weiß Hutz: „So ein Projekt steht und fällt mit dem Willen und der Motiva- tion des Bauherrn. Wir haben im Ver- gleich zu einem einfachen Bürogeschoss ein Vielfaches an Zeit und Energie in die Umsetzung des komplexen Grünkonzepts gesteckt.“ Wenn die Natur mit der Stadt verbunden werde, lohne sich jedoch der Einsatz, sagt Architekt Hutz: „Wir reden über nachhal- tiges Bauen und nachhaltige Materialien, aber erst biophiles Design schaﬀt für uns Menschen einen erlebbaren Mehrwert.“ Das Bürogebäude Latitude in Paris-La Défense: Als Boden- belag wurde eine subtile Mischung aus verschiedenen Texturen, Farben und Materialien ausgewählt. Das Gestaltungskon- zept basiert auf Analogien zur Natur und ist angelehnt an die verschiedenen Kli- mazonen der Erde. raum und mehr 02/2023 65 a i r e t S a r p o S © r e s u d n E , n o p i t i V r e i l e t A © t c e t i h c r A , l i e n h p e D t n a t u o C © h p a r g o t o h P ; d t L e t P n g i s e D f o y r t s i n M n g i s e D r o i r e t n : i I ; d t L e t P n g i s e D f o y r t s i n M i f o y s e t r u o C : s o t o F

Weitwinkel Blickbeziehungen Urbane Kunst macht Menschen sichtbar. Mit großformatigen Porträts beleben Kunstschaﬀ ende das Antlitz der Städte. Von Elke Hildebrandt 1 3 5 1 Natürliche Schönheit Der brasilianische Straßenkünstler Fábio Gomes Trindade ehrt in seinen Werken die Gesichter von Frauen und Kindern. Der Standort der Por- träts ist immer gut gewählt: Blumen und Blätter sind Teil der natürlichen Schönheit. 2 „Walls of Memory“ Superhelden und Personen der Zeitgeschichte bestimmen das Werk des international bekannten Brasili- aners Eduardo Kobra. Im spanischen Murcia hat er ein weithin sichtbares Salvador-Dalí-Graﬃ ti an der Fassade des Kulturzentrums geschaﬀ en. 3 Ausdruck und Emotion Die französische Straßenkünstlerin Zabou will in ihren großformatigen Porträts ausdrücken, was die Men- schen bewegt. In London malte sie eine zielstrebige Schachmeisterin, die Hauptfi gur einer Fernsehserie. 4 Hyperrealistische Gesichter Der spanische Künstler Belin schaﬀ t monumentale Gesichter wie dieses im Punto Urban Art Museum in Salem, Massachusetts, USA. Seine Porträts im charakteristischen Stil des Post-Neokubismus entstehen freihändig und ohne Schablone. 5 Weithin sichtbare Widmung Unter dem Titel „Zuhause ist dort, wo das Herz ist“ widmete die mexika- nische Künstlerin Adry del Rocio in Berlin-Marzahn ein 32 Meter hohes Porträt allen Menschen, die ihren Herkunftsort verlassen mussten. 2 4 66 66 66 raum und mehr 01/2023 raum und mehr 02/2023

In & Out Kontakt ANKAUF: Vier projektierte Wohntürme in Amsterdam Für den UniImmo: Europa hat Union Investment einen Großteil der Quartiersentwicklung MIX in Amsterdam erworben. 281 Wohnungen, verteilt auf vier Türme, entstehen bis Mitte 2026 im Stadtteil Nieuw-West. ANKAUF: Einstieg in den italienischen Büromarkt Union Investment hat sich für den Bestand des UniImmo: Deutschland das Bürohaus Piazza San Fedele 1-3 im historischen Geschäftszentrum von Mailand gesichert. Es wird aktuell saniert und modernisiert. ANKAUF: Ferienhotel auf Usedom Mit dem Grand Palais hat Union Investment für das Portfolio des immofonds 1 das Hauptgebäude des Ferien- hotelkomplexes Steigenberger Grandhotel & Spa im Seebad Heringsdorf auf der Ostseeinsel Usedom erworben. G K . o C & H b m G d a b r e s i a K l e t o H t r o s e R ; R G S a m o C i ; r e t t a M t n e s b A ; l o t o F k c o t S y m a A / y d e n n e K a a M i ; ) 4 ( e c n a i l l a e r u t c i p : s o t o F Online & Service www.raum-und-mehr.com Nutzen Sie die zusätzlichen Möglichkeiten, die Ihnen das Online-Magazin bietet: • Umfangreiches Themenarchiv • Recherche mit Such- und Filterfunktion • Ausdruck von Texten • Bestellservice • E-Mail-Newsletter Die archivierten Print-Ausgaben von raum und mehr stehen in der Mediathek für Sie zum Download bereit: www.union-investment.de/realestate Das zweite Themenportal von Union Investment finden Sie hier: www.managetogreen.de Kontaktieren Sie uns Union Investment Real Estate GmbH Fabian Hellbusch Leiter Marketing und Kommunikation Valentinskamp 70/EMPORIO, D-20355 Hamburg Tel. +49 (40) 34919-0, -4160 fabian.hellbusch@union-investment.de Impressum raum und mehr Das Immobilienmagazin von Union Investment Herausgeber Union Investment Real Estate GmbH Verantwortlich für den Inhalt Fabian Hellbusch Namentlich gekennzeichnete Beiträge geben die Meinung der Autoren wieder. Chefredaktion Fabian Hellbusch Planung und Schlussredaktion Elke Hildebrandt Art Direction Frauke Backer/backerdesign@gmx.de Bildredaktion Angela Wahl Infografik Lena Teuber Lektorat Christiane Barth Litho pixactly media gmbh Verlag C3 Creative Code and Content GmbH, Heiligegeistkirchplatz 1, D-10178 Berlin Druck optimal media GmbH, Glienholzweg 7, D-17207 Röbel Erste Ausgabe 1995 Erscheinungstermine Zweimal jährlich im März und September Sprachen Deutsch und Englisch Auflage 3.700 Exemplare Papier und Druck dieses Magazins sind nach FSC®zertifiziert. Die Druckerei optimal media garantiert eine umweltgerechte Produktionskette. Die nächste raum und mehr erscheint im März 2024 raum und mehr 02/2023 67

Inhaltsverzeichnis

Neuer grüner Zyklus

Unsere Immobilienfonds sind gut aufgestellt

Auf stabilem Fundament

Hinter historischen Fassaden: Paris baut um

Bewerbung für Gold

Markt honoriert Aufwind

Neustart einer Ikone

Neue EU-Richtlinie: Schreckgespenst oder Chance?

Hürdenlauf zur dezentralen Energieversorgung

Nachrichten

Städte runterkühlen

Wie KI die Immobilienwelt verändert

IoT: Überwindung der Sprachbarriere

Nachhaltige europäische Wohnstrategie

UnterverZimmer gesucht

Anziehende Märkte

Naturverbunden

Blickbeziehungen

Impressum und Kontakt